美东硅谷发展强势 困境前景面面观

【大纪元2013年06月20日讯】(大纪元记者莫桂英纽约报导)纽约市的科技产业毫无疑问处于全面爆发阶段，诸如谷歌（Google）、脸书（Facebook）和微网志Tumblr等公司都已经在纽约这个大苹果开店落户，为纽约市掀起一波科技创新浪潮，而且劲头强势，大有美东硅谷的气势。不过，随着科技产业的发展，新兴创业者们却发现，阻碍产业发展的不是风险投资（Venture Capital）的缺乏，也不是令人痛苦的低网速连接，而是办公房产的匮乏。

根据2013年上旬的统计数据显示，曼哈顿中城以南包括苏活（Soho）、格林威治（Greenwich）、休北区（Noho）、联合广场、西村（West Village）和切尔西（Chelsea）的这些地区，高科技热点的入住率达9.1成。在曼哈顿中城地区，用作公司办公室的覆盖率达百分之十二。

美国私人房地产咨询公司高纬环球（Cushman & Wakefield）执行副总裁Glenn Markman认为，这些地区的知名度导致房价攀升，使一些有创意才华的人和公司只得别寻他路。

对于这些人来说，位于布禄崙的科技三角区成为他们的家园，包括Dumbo、布禄崙海军码头、布禄崙市中心在内的这个地区，占地近400万平方英尺，不仅是曼哈顿稀有地段的延伸选择，而且成为很多人的首选。

“五年前，一个公司拥有曼哈顿地区的地址是很重要的，但是现在不同了，布禄崙的地址更强。”Glenn Markman说，“因为对于公司来说，重要的是公司的动感、品牌的创建和员工工作环境的考量，布禄崙在这些方面完全胜任。”

根据布禄崙科技三角区联盟的数据，目前该地区已经有523个创新型企业，创立不超过16个月的新企业占两成，预计企业总数将在2015年翻番。

不过，和曼哈顿地区一样，布禄崙科技三角区的出现，让曾经一度便宜的宽敞办公室房间开始逐渐消失。布禄崙科技三角区联盟对此建议，可以开辟一些弃置的建筑或另辟新区等方式来解决这一问题，一些建筑需要从新装修或改变管理办法来吸引高科技企业入住。

●短期租赁房屋合同

对于新兴科技企业来说，是将大部分资金投入企业，而不是用来支付房地产溢价，因此这些企业通常都想要“短期租赁现有房屋的合同”，希望他们的公司在进一步发展以后，扩大办公地点。

Glenn Markman说，他在和一些公司打交道的时候，已经看到这个问题的存在，一些公司一旦增加50位员工，就必须要更大的地点了。

搬迁办公室对于这些科技公司来说是好事，但是习惯于签订10年到15年契约的房东们，不得不随着趋势，改签5年短期租赁合同。

得益于彭博市政府的肯定，该联盟创建了一个“主要承租人项目”（Master Lessee Program），该项目允许大的企业拥有长期租赁合同，而科技公司则是两到三年的短期合同。

这个项目可以保证房东免去烦恼，从而把十年长期合同签给有信誉的承租人。而“信誉”则通常是新兴科技企业所不具备的。

Glenn Markman表示，其实很多房东都已经意识到了市场趋势的变化，在没有上述项目的时候，他们已经对短期合同表示认可，因为他们担心，如果跟不上形势的话，他们将会被这个发展中的行业所抛弃。

●补贴

科技产业的发展给房地产带来大幅影响。数据显示，科技行业是纽约市去年进行租赁行为最强势的行业，覆盖纽约市租赁总平方尺的百分之二十五。

布禄崙科技三角区联盟所作的计划无疑是迎合科技产业发展的需要，不过，该联盟的建议还包括为房地产发展公司引入更多的安全投资，这些公司只用支付部分建筑维修费，其余费用将获得补贴。

曼哈顿研究所高级研究员Nicole Gelinas说，她支持该联盟为发展产业所作的交通计划相关建议，比如增加公车服务、码头站点、单车区线等等，不过她认为要补贴房地产公司则有点过分。

Nicole Gelinas表示，如果这些新装修的地方只允许“科技工作”入住和使用的话，不知道该由谁来认定“科技工作”的定义。

这份布禄崙科技三角区的战略计划，对当地的就业率、房地产业、交通运输和公共环境都会有积极的影响。计划中也提到，如果计划不能顺利实施，则会危害到纽约经济发展的活力，反之，则会使布禄崙科技三角区成为纽约市科技发展创新区的典范。

（责任编辑：索妮雅）