【大纪元2013年01月29日讯】（大纪元记者张东光编译报导）近来美国房市出现复苏迹象，二手屋库存减少及房价出现上涨，不少财经媒体及专家开始预测房地产将出现大幅反弹。知名的S&P房价指数创立人、耶鲁大学经济学教授席勒（Robert J. Shiller）近日在《纽约时报》撰文称，房市虽然出现转迹，利率很低，现在是买房千载难逢的好时机。但席勒认为，从目前迹象来看，仍然看不出房价会大幅上涨。
的确，2012年的房价明显上涨，标普/凯斯-席勒20个城市指数在去年3~9月间上涨9%，终结五年的下跌趋势。去年10月房价仅微跌，整体市场气氛仍看好。
席勒表示，部分这些变化是季节性的。房价倾向在每年的年中上扬，然后在每年的秋、冬回落。基于某些不明的理由，自金融危机后，季节性的效应越来越明显。他认为衡量房市的指标还应包括新屋开工和证照核准数量、全国住宅建筑商协会/富国银行的潜在买屋者指数(该指数自去年春天大幅弹升)等。
在去年3~6月期间，除了失业率由8.2%降到7.8%，以及法拍屋数量的下滑之外，经济没有发生重的变化，因此很难解释该期间的房价上涨原因。
席勒说，去年春天他与卫尔斯利女子学院的凯斯（Karl Case）和麦格劳-希尔建筑公司的汤普森(Anne Thompson)共同进行了一项美国4个城市新近买屋者态度的详细调查，但却没有发现乐观增加的证据。
简言之，很难发现房价反弹的一个真正的原因，这有点不寻常。我们知道，任何短期通胀调整的房价上涨，在未来五年或更长时间来看基本上是没有意义的。
统计资料显示，房价短期上涨的情况很多，但通常只维持一年或稍长时间。但之后它们将很快大幅回归到大趋势。1997~2006年期间，实质房价上扬86%，这整个上涨的趋势在2012年前并未完全反转。我们并不排除另一个房市的繁荣。也可能20世纪房价贴近历史均值的模式已经消失。或许民众的想法更投机，在经过经济的大起大落后，他们的心理已准备好在泡沫中抢进。
根据历史资料显示，另一个大的泡沫将不会很快出现。事实上，在上个泡沫之前，美国已经经历一个上世纪最大的房市繁荣，在1942~1953年期间，实质房价涨了68%。
经过上一次的房价崩盘后，美国人似乎偏向租屋而不是买房。根据人口普查资料，拥有房屋的比例已由2006年第三季的69%降到去年第三季的65.5%。
一份由加州大学的加布里埃尔(Stuart Gabriel)和雪城大学的罗森塔尔(Stuart Rosenthal)所进行的研究结论道，美国房价可能进一步下跌，但这取决于“拥有房屋态度和信贷市场变化等经济情况的预测”。如果这个趋势持续，它将暗示独栋房的房价长期下跌，因为拥有这些房子的管理成本比租屋还贵。
房市也受到消费者金融保护局等的新监督，该机构本月宣布了房贷户的偿债新标准。这些标准将会让毫无节制的借贷更加困难。
席勒说，自2006年以来，美国社会的买屋人和卖屋人对房市并没有变得更加投机。相反地，他们变得更加小心、更有纪律。当然，经济乌云仍然笼罩。美国、欧洲的经济增长仍然低迷。
美国以房市撑起来的经济，仍然依靠纳税人的纾困，这显然不是一个长久之计。此外，新兴市场还有一些悬而未决的不确定因素，而中东动乱的风险也可能引发能源危机。
多数的专家并没有预测美国房市会有任何大变化。去年12月，房地产咨询网站Zillow的《房价预期调查》和标普凯斯/席勒指数期货都预测未来五年房价会温和上涨，这意味着房价每年会实质上扬1~2%。
房市潜在的买家和卖方的底线可能是:不要做出任何极端或困难的举动。由于有太多的不确定因素，现在要积极投机很难说的过去。
席勒建议，如果您因个人的理由要买屋或卖房，请自便。否则，不要再担心房价涨跌的问题，这就像担心股价涨跌一样不智。因为，从目前的种种迹象来看，还看不出来可以大涨或大跌的强劲基本面理由。
(责任编辑:毕儒宗)
