澳政府提升住房负担能力 大笔注资NRAS项目

【大纪元2012年09月28日讯】（大纪元记者张茹澳洲墨尔本编译报导）澳联邦政府支持的国家可负担租金计划(National Rental Affordability Scheme，简称NRAS)，已经引起了很多投资者的关注。精明的业主可获得联邦政府发放的高额补贴。

据时代报报导，这项已经开动4年的计划，在10年期间将为投资者提供高达$114,000的补助，投资者在计划购买新投资或楼花时应该仔细考虑这一优惠。

NRAS计划在2014年前提供5000套可负担的出租物业，NRAS认可的租户可以以低于市场价20%的价格租入，为了弥补投资者在租金回报上的损失，该计划为投资者在10年内提供每年至少$9524元的免税补贴。

补贴每年随着消费者价格指数而增长，以税收抵免(tax offset)的方式返还纳税人。这就意味着投资者会用这笔补贴抵消他的税单。如果纳税人本来就不用交税，他们会从税务局收到这笔退款。

但不是所有的物业都适用。NRAS侧重于新建物业，已经建成的单元房或别墅不适合。而且大多数NRAS批准的项目都是由社区的住房机构经营的。

对小规模的投资者，这一计划并不直接适用，它青睐大规模的开发，所以小投资者只能通过购买开发商开发的项目进入NRAS计划。

如果你打算在自己的土地上建立你自己的联体别墅或单元，NRAS提供的现金流的好处也不应忽视。许多投资物业产生负现金流。投资者，尤其是第一次投资者，往往每年要从自己的口袋里付出$7000或更多，以弥补租金收入和支出之间的差额。

对于许多人来说，负投资回报所提供的税收优惠，是一种盲目交易。你从退税中得到的补偿只是你的损失的很少的一部分，它是建立在你的边际所得税率的基础上。

但是通过NRAS，你能在投资的早期就获得中性或正的现金流，低持有成本和资本增值。

更重要的是，NRAS单元和别墅开始在市区近郊如雨后春笋般冒出。

这一计划旨在帮助护士或警察等公务人员，家庭收入每年$125,590以下都有资格成为租客。

咨询公司Matusik Property Insights的Michael Matusik说，这一计划的优点并没有很好的传达给公众。补贴是很吸引人的，而且投资者只要进行适当的通知，可以随时退出该项目而不会受到罚款。

他说，“与其它私人拥有的，非NRAS的住宅相比，NRAS建筑的设计和质量更高。”

他相信，在投资的第一年就可获得正现金流回报。

投资者依然可以申报表税务扣除项目，如利息和折旧，他们可以选择租客。

如果你购买NRAS楼花，你可以得到这种类型的物业所拥有的一切优惠，包括节省印花税。物业还可以通过自营公积金来购买。为投资者增加了利润回报。

Motion Property的总裁Jack Brukarz说，NRAS计划提供的回报是其它住宅物业所不能比的。

“精明的投资者开始意识到从NRAS能得到什么。”他说。

这一计划如何运作

假如说一套买价35万的物业，按照市场价每周获得租金$350元，在NRAS计划下，业主必须降低租金20%，所以只能以$280元/周的价格出租。

但业主同样会收到政府每年$9981元的补贴，或每周$192元，这就使实际的租金收入达到每周472元。

（责任编辑：陈明）