买房时怎样出价？

【大纪元2011年05月06日讯】在房屋市场上，日复一日，人们最经常问到的一个问题就是，我喜欢这栋房子，但不知道该出个什么价？下面就是我们在您看中了一栋房子并且准备出价时给您的一些建议：
　　第一：对买方来说，在你开始看房子之前，需要决定的一件大事就是：找一个好的买房经纪人（Buyer’s Agent）。买方常常喜欢打电话给卖方经纪人（Listing Agent：即把房屋放到市场上的经纪人），以为直接找他们买房就会拿到好的价钱。其实这是个误区。买房者需要找一个很会讲价的经纪人，即一个出色的谈判者。在寻找经纪人时，买方通常希望经纪人要具有多方面的知识和技巧，比如：了解当地社区的情况、谙熟买房具体操作过程、知道如何申请贷款和处理信用账户等等。然而一个最重要的因素却常常被忽略了，即经纪人是否是一个很好的谈判者。他们是否有售房追踪记录，是否可以给你介绍他以前的满意的客户，你可以直接和他们交谈。另外询问经纪人曾经售出哪些房子以及他曾经为买房者拿到哪些不错的交易。
　　第二：了解市场。在准备递交出价之前，你的房地产经纪人需要帮助你对当地目前的房市做一些功课。举个例子，如果房屋上市时间很短（少于30天），卖房者的公开售房展示（Open House）有很多客流量，这时通常不宜出低价。因为房屋刚刚上市，卖主对自己的房子很有信心，觉得至少会有一个不错的出价。如果同时有多个买主出价，（如普林斯顿区房市目前正在逐渐恢复，这种情况时有出现），你又很想拿到这栋房子，那你就需要在出价的合同单上加上升级条款（an escalation clause）什么意思呢？就是授权你的经纪人在其他买主加价时你也自动加价并且加的更多。如果房屋上市30天以上，房屋展示客流也不多了，卖主正被迫重新考虑定价，甚至考虑减价以吸引更多买主。这时就是出价的最好时机。要赶在房屋真正降价前出价，这时候没有很多人同你竞争，你会有更大的机会拿到此房。你可以单独与卖主讨论，而不是加入房屋降价后竞争的行列。
　　第三：了解和确定当地房市的吸收率（the absorption rate）。什么是吸收率？这是房地产经纪人和顾客了解当地市场速率的一个指标。如果吸收率低于6个月，统计学上讲为卖方市场（供不应求），这意味着买主比卖主要多。吸收率高于6个月为买方市场（供过于求），卖主比买主要多。你需要让你的经纪人确定你要买房地区的吸收率如何，以及社区情况、房屋样式（是殖民式colonial ，还是分层式split?）等等。顾客常常会惊奇于吸收率的极大变化。
　　第四：当地房屋库存（上市要销售的房屋数量）比去年同期高还是低？如果库存减少，也就是待售房屋数量下降，就意味着房价会比较稳定。如果房屋库存量增加，意味着房价会继续下降。这些数据对买房者研究当地房市非常重要。Weichert房地产公司普林斯顿办公室有这方面详细的资料，并且每周更新。
　　第五：房屋价格的比较。在定房价时的一个重要依据就是要进行比较。很多房地产经纪人和顾客都将重点放在市场正在销售的房屋上，其实最好的比较房价的方法是使用价格趋势分析（Price Trend Analysis）。它为顾客提供过去12个月房价走势，从中可以看出房价是将升高还是降低。所以给房屋定价时，不要只看现在的价位，要看房价走向是升高还是下降，然后按照百分比确定你的价位。
　　更多信息请登陆Weichert房地产公司普林斯顿网站：http://www.weichert-princeton.com/，或致电：609-921-1900，Josh Wilton，609-933-9988 Ivy Huang进行咨询 。(Josh Wilton 文）◇◇