【大纪元2011年03月04日讯】（大纪元记者莫丘力加拿大蒙特利尔编译报导）使用按揭的贷款人们经常会对按揭罚金有如下问题：“如果利率上升，我缴纳的罚金数额是否应该降低？”“如果银行并没有上调其发布的利率，为什么按揭罚金却变得更高？”专家的观察发现，近年来银行缩短了公布利率和优惠利率的差距，对房主的按揭罚金计算有着巨大的影响。
罚金缘由补偿银行应得利益
根据加拿大按揭贷款新闻网站（CanadaMortgageNews.ca）部落格里日前发表的一篇文章解释，我们可以从按揭罚金的历史开始来谈它的计算问题。
各银行是在上世纪90年代时开始实施按揭罚金的，当时是为了补偿银行在将贷款重新贷出时同原定利息间的差额。对于所有加拿大按揭与房屋公司（CMHC）的保险来说，息差罚金（Interest Rate Differential; IRD penalty）的上限被规定为3个月的利息。这是CMHC所实施的一个政策。大多数银行也使用相同的公式来计算不被CMHC所保险的按揭的息差按揭罚金。
当时，5年按揭的优惠利率只比银行公布利率少0.50至0.75个百分点。如果在原定的5年按揭期中你还剩余有3年，银行便会在利率表上查看他们所公布的3年固定利率。如果与这个利率相比，你的利率比较高，银行相当于失去了应得利益，那么他们将计算利息差罚金。如果你的费率较低，那么银行可以对你处以相当于3个月利息的罚金或不收任何按揭罚金。当时罚金的数额是由银行所自行决定的。
现行计算罚金方式改变
在1999年年底，CMHC悄悄地从他们的规定中取消了三个月利息罚金的上限。这可能是由于当时来自Genworth金融按揭保险公司（Genworth Financial Mortgage Insurance）的竞争。各银行慢慢地改变了他们计算按揭罚金的政策。
今天，银行使用不公平的按揭罚金计算方式。房主所支付的罚金数额不仅可以补偿银行任何的潜在损失，而且可以给银行带来利润。文章中使用道明加拿大信托银行（TD CanadaTrust）的公式（详见http://www.tdcanadatrust.com/mortgages/ird_calc.jsp）来计算按揭罚金。其他银行的公式与这个公式大同小异。
TD银行在网站上说明：息差罚金（IRD）是在借款人提前付清贷款时，由贷款余额乘以所剩贷款期限时间，再乘以原贷款利率与现行利率的差而得。
举个例子，2008年12月时，我们取出了一份20万加元的抵押贷款。5年期固定利率为5.54％，而银行发布的利率为6.95％。这给了我们一个1.41％的5年期固定利率优惠。在今天（以2011年1月初计算），3年期的银行发布的利率为4.15％。
按照公式计算出的按揭罚金约为16,800加元。这等于18个月的利息。TD银行将你原先得到的折扣（1.41％），从他们所发布的3年期固定利率扣除出来（4.15％ – 1.41％= 2.74％），用以计算罚金。
这里存在的问题是，加拿大六大银行中没有一家提供比公布利率低1.41个百分点的3年期优惠利率。我们通过TD银行经纪人渠道获得的最好利率为3.60％。那么，为什么银行用2.74％来计算你的按揭罚金？
在2007年的时候，TD银行曾发布过7.35％的3年期固定利率和6.05％的优惠率。这相当于一个1.30％的折扣。如今，发布的3年期利率为4.15％，而优惠利率则是3.60％。这相当于只有一个0.55％的折扣。按理推算，如果今天公布的利率比优惠利率高1.30%，那么罚金应该为大约11,640加元，而非16,800加元（而按照1998年以公布利率为准的计算方式，房主只需交付大约8,340加元的罚金）。先前的折扣率让房主们支付更多的按揭罚金。
由此可以看到，最终的结果是现在按揭借款人支付更多的按揭罚金，而银行的利润也因此上升。
