【大纪元2011年01月03日讯】（大纪元记者张茹墨尔本编译报导）便宜的美国物业真的是投资者的获利天堂吗？也许只有身在其中的人才能体会到个中的苦乐滋味。本期我们一起分享一下Dayle和Bob Walker夫妇的投资故事，他们早在金融危机以前就看好美国市场，并义无反顾的一头扎进去。
案例三：Dayle & Bob Walker 请问，哪里才是出口？
Dayle和Bob 2006年在纽约州买了两套物业，一套是在Hornell，那是一个可供两个家庭居住的两层楼，当初买下来的时候花了$41,000美元，另一套是在Elmira，买价是$31,000美元。几年下来，经历了酸甜苦辣的滋味，如今这对夫妇只想安然无恙地退出美国市场。澳洲物业投资杂志（API）专门对他们进行了采访。
API：自从全球金融危机袭击美国房地产业之后，你的两套投资房情况怎么样？
Dayle：金融危机使房子贬值了，出售也变得很困难（市场上的投资者减少了），我们在2008年4月把Hornell的物业卖掉了，卖了$36,000美元（买价$41,000美元，损失$5000美元），Elmira的物业现在只值$13,000美元左右(买的时候花了$31,000元)。
投资也不能说没有钱赚，但是钱来了又走了….每三个月有学校税$426.57，物业税$600元（相当于澳洲的Rates），业主和公共保险每年300元，市政厅的罚款1700元(如果没有按时倒垃圾、割草，邻居就会报告市政厅，市政厅会罚我们)。
API：你的房子租出去了吗 ？
Dayle：其实房子大部分的时间都租出去了，并没有空着，只是租金有时不能按时付。我们现在手头上剩下的那套物业，也是有租约的，但是从我们买下来到现在已经几年了，租金从来没有涨过。
API：你的物业经理怎么样？
Dayle：我们有一个专门的物业经理，他非常努力地试图管理好物业。我们平时通过电子邮件沟通，打过去的电话他也会接。在找到这个物业经理之前，我们确实花了很多功夫寻找合适的物业经理人。这个代理当初我们就是从他手中买的物业，所以才认识他。
目前最大的问题是，我们已经习惯了澳洲高标准的物业管理模式，已经习惯了租客定期把租金打到银行账户上，如果他们迟交租金的话，有一整套办法保护业主。
但是在我们投资的地区，物业经理必须要亲自上门收租，除非租客是拿福利部租房补贴的，如果是那样的话，福利部定期会把支票寄给物业经理，他只要去存一下就好了。
我们和其他的澳洲投资者这些年一直在教这位物业经理该如何做，他现在也知道去定期检查房屋，每月给我们交报告，时不时会把房子的图片Email给我们，但这只是6个月之内的事，之前从来没有什么报表，我们要查看银行账户才知道有没有房租进账，进了多少。如果租客拖欠房租的话，我们就要催物业经理，物业经理再去催租客。物业经理需要上门收租，如果租客不开门或不在家的话，那只能自认倒霉了，没租可收。
API：你曾经对投资美国物业信心十足，现在怎么看呢？
Dayle：我们不会再投资美国物业了，尽管我们只有在纽约州投资的经验，但我们发现问题太多了，而且也不像想像中回报那么高。我们的租客对房子不很爱惜，时不时要维修，而且邻里之间的抱怨导致了市政厅的一大笔罚款，这些问题我的物业经理都不擅长处理。
API：你有什么经验教训？
Dayle：虽然我们的租金回报很高，在买房之前还亲自去美国看房，但整个投资就像一场噩梦，我们承受了不该承受的。我们在澳洲也有很多投资物业，商业的、居民住宅都有，以前从没想到美国的物业管理、沟通、甚至银行系统都这么落后。
API：你对想要投资美国的其他投资者有什么建议？
Dayle：以我的经历来看，我不建议投资者投资外国物业。我们信任人，也相信人说的一切，但是别忘了，你要与许多外国人打交道，大家做事的标准不同，有时就连收租、寄报表这种小事都要大费周折。
API：现在澳洲有很多专门代理美国物业的公司，与他们见面时，你会问什么问题
Dayle：我会问他们，将会为客户提供什么样的支持？会为他们找到物业经理吗？物业经理会像澳洲的物业经理那样容易联络并且真正管理好物业吗？能告诉我与物业有关的一切税收吗？（州与州之间都不同）房子的状况怎样？屋顶有多少年了？壁炉有多好？租金是如何支付的？谁去收租？我可能会没完没了的问很多问题。是的，代理只想把房子卖掉，然后告诉买家，租金收入足以应付一切支出，这固然好，但现实可能会完全不同。
API：如果时光能够倒流，你在选购物业的时候会做些哪些曾经忽略的事情？
Dayle：其实，当时能做的一切我都做了，我们看了物业的统计数据，拜访了原先的物业经理，告诉他我们的需要。投资不尽人意并不是我们的疏忽，我们只是在事情应该怎样做的问题上与美国人有不同的理解罢了，我们没料到他们会以这种方式做生意，我们事先没有心理准备。
API：如果你当初选择在比较好的地区购买物业，会不会减少你的风险？
Dayle：可能吧。那样我们的租客素质可能比较好，也没那么多维修的麻烦，但管理的问题依然存在。另一方面看，金融危机可能会使房价猛跌，令我们损失一大笔钱。目前我们的损失不太大，因为我们买的是市场的低价房。
API：对于其他想要在美国买房的澳洲投资者你有什么建议？
Dayle：如果你选定了投资地点，看看当地有没有其它的澳洲投资者，听听他们的意见，这往往是宝贵的现实经验，不要害怕问粗鲁的问题。（全文完）
