投资专家：澳人投资美国房产需三思而后行

【大纪元2011年01月02日讯】（大纪元记者谢如慧澳洲悉尼编译报导）2011年对房产投资者来说，是考验耐心和智慧的一年。澳洲联邦储备银行的持续加息对房市的调控开始见效，有关数据表明，澳洲房市自去年5月起已停止持续的增长势头。预计2011年，利率将继续上涨，房市稳中略有下降，投资者将很难看到资产增值，但房价大幅下跌的可能性微乎其微。

还有专家提醒对美国市场有兴趣的投资者，警惕廉价背后的市场风险，做好实地调研，否则，可能面临沉重的投资损失。

据澳洲人报报导，自2010年5月澳联邦储备银行加息以来，澳洲房市增长势头受到抑制。Rismark-RP数据显示，在5月利率提高后的随后5个月，房价持平；但11月份储备银行将现金利率提高到4.75%之后，房价略降0.2%，其中柏斯、布里斯本房屋均价下降最为明显。

自去年5月以来，柏斯独立房均价下降了4.9%，或大约2.5万澳元，公寓房均价下跌4.4万澳元。布里斯本的房价从5月的最高峰下跌了2.3%，或约1.1万澳元，仅11月就下降了0.5%。墨尔本的独立房均价也从5月的最高峰下跌了0.35%，但公寓房价格与悉尼的一样，仍然在上涨。悉尼11月份的独立房均价下降了0.24%，比其高峰期低了0.76%。

联邦储备银行的升息政策带来了商业银行利率更大幅度的增长，并进一步导致住房信贷紧缩。澳洲联邦银行将其抵押贷款利率提高了40点，达到7.8%。其它主要的银行也紧随其后，虽然升息幅度略有下调，但仍大大高于现金利率。12月31日储备银行公布的最新借贷数据也显示，居民房贷下降至7.3%，这是有记录数据20年以来最低水平，只有13%平均增长水平的一半多一点。

与相对疲软的澳洲房市形成对比的是澳币的强劲走势，澳元购买力达到了1983年以来的最高值。在美国房市方面，金融危机后上千万栋法拍住宅物业被推向市场，廉价物业比比皆是；而澳洲房市的租金投资回报相对较低，这几个因素都推动了过去的一年澳洲投资者对美国房市的投资热情。

根据位于华盛顿的美国房地产协会的统计数据，2010年澳洲投资者对美国住宅物业投资额达到6亿美元，而对美国房市的海外投资总额比前一年增长了一倍。纽省拜伦（Byron）湾一家专门针对美国房市的买方中介公司的业务，从去年6月起增长了5倍。很多投资者都是冲着中介承诺的高达20%的投资回报，但专家说这个数字并不现实。

消费者支持者金曼（Neil Jenman）预计接下来会有上万的澳洲投资者遭受损失。他说：“这将是一场灾难，这是一定的。”投资专家警告说，美国市面上大量廉价出售的物业所在区域很不好，基本上没有可能找到租客，要想通过再出售把投资收回来就更难了。据估计，2011年全美还将有价值300万美元的法拍屋推向市场，澳洲物业规划机构的阿姆斯特朗（Mark Armstrong）建议对美国物业有兴趣的投资者，亲自进行细致深入的研究。

Rismark的总经理左耶博士（Christopher Joye）在展望2011年澳洲房市时表示，利率将会进一步上升。购房者将很难看到其资产增值，可能房价将略降，但他认为房价大幅下跌的可能性微乎其微。

澳洲联邦储备银行表示很乐意看到房贷的增长速度在下降。储备银行行长史蒂文斯（Glenn Stevens） 称10%至15%的房贷增长率是不可持续的。目前，每月房贷的增长率在0.5%左右，是与平均收入的增长率是相符的。