【大纪元2010年11月19日讯】（大纪元记者张茹墨尔本编译报导）上次说到澳洲人投资美国物业会面临两个风险，第一个风险是不但买了房子，连房子所附带的债务，比如欠缴的税款等也一并收归囊中，第二个风险就是找不到好的物业经理。
My USA Property的执行总裁艾伦（Andrew Allan）先生说，与美国的物业经理打交道，沟通是最具有挑战性的难题。
“在澳洲我们对物业经理的期望值很高，但在美国，投资者都是在自己家附近买投资物业，然后自己管理。”艾伦解释说，所以有些我们认为理所应当的事，比如定期查房，提供账单和寻找优质的租客等，美国的物业经理并不一定会做到，我们要教给他们。
美国物业经理的收费是在8%-10%之间，艾伦说，“听起来很高，但我们也要考虑到美国的租金比澳洲低，通常租金是每月500元。”
投资者要想让物业经理把房租付给你，首先需要开一个美国的银行账户，然后通过国际转账把租金转到澳洲的银行账户上，或者通过Visa借贷卡，从ATM取款机上把钱取出来。
如何选择投资的热点地区
在澳洲即使一个经验丰富的投资者也很难把所有的投资热点都数出来，在美国就更难。美国虽然跟澳洲面积差不多大，但城市要多得多。
而且不像澳洲，美国很多城市的住房供过于求，地区与地区之间都存在较大差异，所以不能用空置率这个指标简单的衡量。
在进入美国市场之前，澳洲投资者需要明白一个非常重要的问题。
在澳洲是越靠近CBD的房子越好，在美国可不是这样。美国不像澳洲这么集中，它的基础建设、娱乐设施和就业是分散在各个区的，通常情况下人们不愿住在靠近CBD的地方。艾伦建议投资地点要选在移民率比较健康，就业前景好的地区。他将投资的热点地带划分为三类：
1． 正现金流 （房价在US$20,000至$35,000）
如俄亥俄州的Cleveland和Toledo
艾伦说，这些地方都是重工业地区，在金融危机中受创颇深，失业率比其它地区高，但城市的基建和民用设施很好。
2． 中等现金流但有资本增值潜力（房价在US$40,000至US$65,000）
如堪萨斯州的堪萨斯城、密苏里州的圣路易斯；佐治亚州的亚特兰大；和美国田纳西州的孟菲斯（Kansas City,Kansas;St Louis, Missouri; Atlanta,Georgia;Memphis,Tennessee）
“这些城市的基础设施非常好”艾伦说。
3． 资本增值潜力很大，现金流也不错（房价在US$75,000以上）
如北卡罗莱纳州的夏洛特，德克萨斯州的圣安东尼奥，以及得克萨斯州的达拉斯
（Charlotte,North Carolina; San Antonio, Texas; Dallas,Texas）
艾伦解释说，世界500强的很多公司都把基地设在这些城市，在圣安东尼奥还有三个军事基地。在未来三年，很多军事人员要退役，在附近一带会创造住房需求，带动经济增长。
其它可以考虑的地区还包括旅游热点奥兰多和迈阿密。
以上只是大概的介绍，艾伦说，“在澳洲买房，我们讲好区和差区，在美国讲好的街道和差的街道。所以你需要有一个值得信任的人告诉你每条街的实际情况。”
“举个例子，在洛杉矶你站在柯达剧院前，走来走去的都是提着古奇手提袋，脚蹬Jimmy Choo高跟鞋的富人，可是往一个方向走400米，你就到了吸毒犯集中的贫民窟。”在美国各个地方都是类似的情况。”
如果你想检测一个小区的质量，有一个简单的办法：找一位独立的物业经理人，在他看过房子之后，看他是否愿意管理你的物业。如果他愿意代理，那说明这个区的情况还不错。
心动不如行动
很多澳洲投资者看好金融危机后的美国房地产市场，但是碍于两国经济和投资环境的差异，不知从何下手。
McHenry Partners的董事琼斯（Michael Jones）先生说，了解美国税收系统是关键的第一步。
投资者最常见的做法是在美国注册一个有限责任公司LLC(Limited Liability Company)“LLC跟澳洲的私人有限公司差不多。”不少投资者会选择在澳洲也注册一个私人公司，这个澳洲的公司作为美国公司的子公司。这样做的目的一是保护澳洲的私人资产不受影响，另外租金收入按照较低的公司税率交税，而不是按个人的高税率交税。
琼斯说，一旦合适的购买结构确定后，会计师会帮助进行联邦一级的税务登记，然后根据物业所在地进行州级别的税务登记。
“如果没有完成适当的登记，投资者将按照租金毛收入的30%交税。记住，是毛收入而不是净收入。”琼斯鼓励投资者购买公共保险和业主保险来保障自己的权益，否则一旦打起官司来，远隔重洋，真是劳民伤财。
投资者需要按照美国的会计年度进行联邦和州一级的纳税申报，由于美国的会计年度和澳洲不一样，所以要有所调整，另外，利用澳洲和美国之间的税收协定可以防止双重征税，这些都是投资者的必修课。
下面是美国税制中关于房地产投资的有关规定：
● 一套物业在40年新以内的才可以计提折旧
● 按揭利息是可以扣税的，这跟澳洲一样
● 装修费用，如新厨房、浴室等，可以计提折旧
● 每年一次去美国的旅费，包括机票、旅馆等可以扣税
（全文完）
