【大紀元9月12日訊】(大紀元記者許輝文新澤西報導)房地產次貸風險引發全球金融危機，銷量萎靡、房屋積壓、房價續跌，「三座大山」壓得美國樓市喘息艱難，為此，美國政府推出不少保住房產的計劃。但一些美國學者認為，鋻於美國經濟整體疲弱，特別是失業率持續走高，消費開支進一步緊縮，都將造成未來一段時間內美國樓市繼續下滑。
有鑑於此，大紀元記者走訪紐約腹地新澤西，藉由新澤西華人社區一些貸款公司、房地產經紀人、房地產投資者及其他業內相關專業人士等的觀點，了解此次金融危機對華人購屋置產的影響，以及華人房地產投資時的特點與現狀。
本篇採訪的是Century 21公司房地產經紀人田玉民先生。田先生連續多年獲辦公室銷售冠軍，曾獲新澤西地產協會評鑒金牌獎。以下為訪談重點摘要。
特殊地理位置對房地產市場的影響
新澤西靠近紐約，地理位置很特殊，用我們華人的話講，是紐約的腹地。因為紐約地小房貴，所以很多在紐約上班的人選擇住在新澤西，特別是北部靠近紐約交通方便的一些城鎮。但是這些城鎮土地開發早已飽和，基本無處可蓋新房。而房地產純粹是一個供應和需求的關係，供過於求，房價就會往下掉，反之，則上揚。所以在北部靠近紐約特別是一些學區好的城鎮如蜜爾本(Millburn)、李文斯頓(Livingston)等房價一直很高。出現市場上好的房子供不應求。
一般說來在紐約上班而在新澤西置產的人以收入高的人居多，很多人在金融界、IT工作，新澤西有許多大藥廠，有很多華人在藥廠工作。基本上這幾年買四、五十萬或五、六十萬的房子的華人，都是學歷比較好，工作收入比較高，經濟上有能力。在好區，新一點好一點的房子上市，如果出價合理，很快就會賣掉。
舉個例子，就是前兩、三個月的事情，我有一個客人，夫婦兩人在紐約上班，看中Livingston的一棟離學校很近的房子，這房上市價為69萬9千，馬上是多個offer。我的客人出到74萬， 最後竟然沒有拿到。聽起來很奇怪，但是事實，供和求不成比例，房主價錢出的對，大家都想拿到。
金融海嘯對新州華人房地產影響不大
全美的經濟危機帶來很多壞消息，但在新澤西的華人房地產市場上，我們看到影響並不是很大。中國人如果身份、工作沒問題，安定下來，都要買房子，有個自己的家，所以沒看到什麼變化，只是看到很多人變得務實一些了。比如八、九十萬的房子，在前幾年，如果負擔得了，人們就買了。可現在，許多人即使負擔得起，但是也不去碰。在蒙格馬利(Montgomery)，現在五、六十萬的房子一上市，就有很多人去搶，但是八、九十萬或一百萬以上的房子，會在市場上呆很久，而且要調低價格。華人願意多留一些錢以備萬一。
現在由於房價低，利息低，加上政府給第一次購房者8千元的補貼，很多租房客抓住機會買房。還有不少有經濟能力的華人利用這個機會換房，即小換大。比如30萬換50萬的房子，月付差1000塊，很多華人做這種轉變。所以華人市場活躍程度同前幾年相比變化不大。中國人通常喜歡存錢到房價的20-30%，再買房子，所以首付都不成問題。而美國人存款習慣不同於華人，他們有時手頭有了8、9千塊就要買房，所以對他們影響就大。
以我個人的銷售額看，從05、06年到近兩年，變化不大。但是要花費更多的時間和精力為客人找到理想的房子，對經紀人來說，確實也是個挑戰。
投資建議買銀行回收房或短售房(Short Sale)
通常我比較不建議顧客去碰法拍屋。因為如果沒有經驗，買法拍屋對你來講不一定是機會，可能反而是負擔。比如法拍屋最大的缺點，是你不知道房子狀況，因為不能進去看，你也不知道要花多少錢去整修，而且你還要搞清房子的產權問題等。其間發生任何情況你都要承受。美國社會有很多人專門搞房地產投資，包括個人、公司和群體，很多人非常專業和有經驗，他們有這樣的能力去查找許多相關資料。說實話，如果真是賺錢的好deal，你很可能拿不到。但是你如果拿到了，good luck，有時候不一定是好deal。
我通常會建議客人買銀行回收屋，原因是銀行已經收回來了，你跟正常買房子一樣，可以比較。因為你的賣主是銀行，討論價錢比較有彈性，但是你買的是產權很清楚的房子。因為銀行並不要房子，他只要把成本或者部分成本收回來，就可以賣掉。我現在住的就是11年前買的銀行回收屋，比市場便宜20%。對我來講，需要一點裝修，但是我的能力可以負擔得起，我可以一點一點修。
另外還有一些short sale， 這種short sale比銀行回收屋屋況好一點，因為屋主還住在裡面，他不希望被銀行趕出去，所以他跟銀行有協議，欠款這麼多，但是我現在賣不到這麼多錢，給我一點時間，我把房子保持的很好，不論是80-85%， 或者更低，我把它賣掉，我的信用也不會垮掉。這種情況下很多銀行都會答應。因為銀行不要房子，他只要把錢收回來就可以了。
美國最近又有新政策，當銀行把房子收回來時，屋主可以要求破產法院法官請銀行再跟屋主談一次簽房協議，這種情況下，銀行願意談，可以每月降低費用，或把貸款時間拉長，這樣房子不用銀行收回，對兩邊都有好處，銀行回收再賣有很大費用。short sale 房子唯一的問題是必須債權銀行同意，所以等待的時間較長。
利率低比房價是否到谷底更重要
房價是否已經到谷底？回答這個問題要依賴於數據，實際上真正的結論要等房價回升後才知道，比如比較6個月的數據，在這之前只能是分析。我的觀點是，利率低比房價是否到谷底更重要。為什麼這樣講？
買房的人都非常重視房價，但可能忽略了一個事實，就是大多數人買房，都是借錢即貸款。舉個整數的例子，買100萬的房子，如果自付20%，80%向銀行借30年固定利率，一個人的利息是6%，另一個人是5%。計算後知道，利息6%的人要比利息5%的人每月多付16%，同樣的房價，但成本大為不同。所以我認為房價是否到谷底，並不是重點，最重要的是利息(購屋成本)是否最低。
現在30年固定利息大約是5%，先前還再低一些，不會再低了。因為政府救市，把基本利率(Primary)降到了0-0.25，不能再低了。因為不可能你借錢，政府還貼給你利息。特別是今年政府有8000美元現金給首次買房者，其中5000元可以用來首付，是非常好的機會。現金買房者我們不談；貸款買房者，利息影響更大，它決定你的成本是不是最低。
聰明人一看就知道了。有人先知先覺，有人後知後覺，有人不知不覺。機會是給準備好的人。例如每年公司都招生物科技或電腦方面的人才，如果你沒有這個專長，這就不是你的機會。(未完待續) (http://www.dajiyuan.com)
