【大紀元10月24日訊】(大紀元記者張華牛頓市報導)新英格蘭大波士頓台灣商會於10月19日下午假牛頓市僑教中心舉辦「收購法拍屋(foreclosure)竅門座談會」及「法拍屋參觀團」，吸引了社區80多人參加，將大廳擠得水洩不通。座談會由許漱馨會長、簡月娥副會長和胡美惠副會長三位主講。
法拍法律時間表
首先由房貸專業的胡美惠律師解釋法拍屋時間表，違約通知是法拍屋程序的第一步，因屋主拖欠多月貸款後，銀行就會發出違約通知，一般銀行會給30至60天的時間讓屋主想法償清貸款。
如果屋主還無能力償清欠款，銀行就可開始法拍屋談判。而銀行不需要上法庭申訴就可以進行拍賣。但美國有法律規定，如果屋主是在服役軍人和海軍，他們的財產不能拍賣。因此銀行需上land court申請釋放證書，如果在2~3個月沒有人抗議，可開始法拍屋。今年有一項新法律，銀行每五年需給屋主90天的時間讓屋主準備。因此銀行準備法拍屋至少需2~3個月。
今年風暴的特產─Short Sale
接著由Martocchia地產資深經紀簡月娥說明short sale及過程，short sale的意思是「不足或短缺銷售」，也就是低於屋主所欠金額銷售。一棟房屋之所以會short sale，大多是因為物主無力償付所欠貸款，又不希望法拍，所以通過正式途徑，一般是由經紀人出面與貸款公司(銀行)商議。如果銀行同意，物主就可以把房屋以低於房屋實際欠款額上市。
short sale是今年的金融風暴和次貸危機下的特產。目前由於市場變化，有些銀行會接受比房屋買進價低很多的售價，因為它們需要現金。 銀行也可避免費時間的法拍屋過程，在short sale過程中，屋主仍住在其裡面，會維護房子。
short sale屋主必須向銀行遞交除簽約合同外一些其他所需文件證明自己無力支付貸款。比如說銀行無存款、突然失業、離婚或配偶死亡等。銀行需要看到足夠的理由，有些銀行還要買賣雙方出具公證來證明雙方沒有利益關係等。
short sale 也可以作房屋檢查，但對方概不負責，只是買房人對房屋作個瞭解而已。就是說房屋的狀況不能成為講價的條款。通常買方都會做房屋檢查，但有的short sale的房屋，銀行已經給停水停電，那麼可做的檢查就很有限。如果事後發現問題，買方不可能向賣方要求賠償，因為short sale就是這樣的。
回收屋部門(REO)
最後由瑞比士地產資深經紀許漱馨解釋聯絡銀行(或貸款公司)的回收屋部門(REO)。當一個房子經過法拍程序後，若乏人問津或銀行認為價錢太低，寧可回收，這時銀行就成為房子的所有權人。
銀行的主要商業行為是存款放款，不是擁有地產，所以銀行希望把房子賣出的意願很高。通常他們都委託地產仲介公司代理銷售，這個階段，你的地產仲介人又可扮演一個很重要的角色。
REO的特點是價錢由銀行決定，房屋已是空房，由於是銀行本身之資產，在產權方面絕對清楚，購屋的過程也比較快，銀行五天內需決定是否接受出價，然後馬上簽合約，也因為這樣REO比較適合有財力的買主。
而現場搶標(auction)會受氣氛與臨時緊張狀況所感染影響，而一味的追高價格搶標得標後，可能與市價房屋相差不遠，甚至還要更高。當了冤大頭而不自知，這一點是值得購屋者注意的/並且房屋狀況也未知，現場搶標則適合有經驗的地產投資者。short sale則需要耐性。
收購法拍屋前的準備
由於房價下跌加上法拍屋數量急驟上升，這提供了想長期投資地產的投資人一個很好的切入點。法拍屋一般均較市價之房屋價格略低二至五成左右。兩位經紀都強調在想收購法拍屋前都應該做點準備。
1. 列出一個你想要的房子特點
不管你是第一次買房或投資，應根據自己的需要列出要買的房子特點，例如多少個睡房、多大居住面積、是否要有車庫及是否一定要靠近公共交通等等。依據重要性的前後順序列出，你不可能找到100%符合你條件的房子，但是這個清單會幫助你集中火力，區分必要的和次要的條件，能夠80%符合所需就可以考慮了。
2.瞭解你自己的信用分數(Check your credit score)
你可以去銀行或貸款公司請他們幫你預先批准貸款額度，這一般是免費的服務，在這過程他們會去調出你的信用分數。
3.安排資金來源
除非你打算全都用現金買，不然所有的法拍屋都要求買方提供銀行或貸款公司預先批准的證明書。這一步如果沒做到，那麼即使看到中意的房子，也無法提價(offer)。法拍屋一般要求在30天內過戶，所以，如果資金來源沒有把握，最好不要貿然行事，否則會被沒收大筆的訂金。
4.找個好的地產仲介做幫手。
不管你是第一次買房或買法拍屋，甚至你是有經驗的地產投資者，能找一個有經驗的地產仲介人提供訊息，可以節省很多時間，避免諸多不必要的風險，能夠真正找到長期投資會有好回報的地產。
麻州法律規定，買方可以僱用自己的經紀人，以保護你的利益。很多人誤以為要多付佣金，其實95%以上都是由賣方付的佣金。如果沒有自己的仲介人是白白放棄法律上給你的權利，你怎麼去找一個買方仲介人(Buyer’s Agent) 呢？
5. 找好地產律師檢查銀行文件。
6. 找好房屋檢查員能在短期通知中來檢查，以及找好承包商備用估計修理花費。
此次演講深受大眾歡迎，許會長會後宣佈當天將參觀三間法拍屋：一間在牛頓市，兩間在Waltham。有位女士陪雙親遠從Chemlsford開車來，聽到20個名額的參觀團早就爆滿，只好希望能跟車參觀。◇
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