【大紀元8月13日訊】(大紀元記者鐘孟倫編譯)南加州房價昂貴﹑令人難以支付已是眾所皆知之事。人們可能以為只是工人階級或窮人在承受著這種負擔﹑壓力。然而，當地一研究中心的最新報告指出，此問題愈來愈困擾著有較高收入的居民。
六月底﹐加州大學洛杉磯分校的Ralph和Goldy Lewis地區政策研究中心發表一項報告﹐詳細指出該地區五個城鎮（Los Angeles﹑Orange﹑Riverside﹑San Bernardino及Ventura）中人們的房屋負擔能力有降低之趨勢。
南加州房屋負擔能力問題主要在於人們的收入與房價之間日增的差距。該地區平均家庭收入比全國平均略高，但報告指出，近五年來該地房價上漲了一倍多，是全國房價上漲速率的兩倍。 加州房地產仲介聯盟比較了南加州與全國各地有能力支付中等房價的家庭比例，其指標數據顯示出南加州與其餘全國各地有逐漸加大的差距，其中，全國房屋負擔能力的情況已維持了五年的相對穩定，有50%到60%的家庭買得起一棟中等房屋。然而在南加州，這個指標卻急遽下降，到2005年3月為止，只有11%到17%的家庭負擔得起，少於五分之一。去年，這個指標在Riverside和San Bernardino鎮出現了嚴重的下滑，從29%降到17%。
低利率貸款是解決之道嗎﹖
儘管有能力購買房屋的家庭比例下降，南加州房屋的總銷售量卻仍維持在過去的水準。一方面這可能意味著﹐房地產的增值使已擁有房子的居民相對增加了財富，而有能力購置新屋。另一可能的解釋是，一些特殊財務規劃允許第一次買主獲得低利率並取得調整式利率抵押貸款和唯利式抵押貸款等。雖然此方式可以買到房屋，但家庭經濟卻可能因此動搖。聯邦儲備局的主席葛林斯潘(Greenspan)認為此方式有高度的風險性。
報告者之一基姆-海索和夫(Kim Haselhoff)表示，這樣的購屋方案短期來看尤其危險，一旦市場崩潰，新屋主的處境就極為艱難。「當利率調升，房屋需求量下降，價格相對下降，必須支付調整式利率或唯利式利率的屋主就會面臨付款上昇﹑房地產下降的損失。」海索和夫說。「他們的負債可能超過房子的價值。」雖然此種方式較適合預期未來薪水收入會上升的族群﹐但海索和夫提醒消費者注意此類貸款方法所存在的風險。
更多的問題
人們負擔房子能力的下降對社會的影響甚多﹐其中有些明顯於其它。比如﹐教師的薪水不足以購屋以至平均一個家庭需有至少2到3個全職工作則會影響教育系統。根據Lewis中心的報告，另一個影響層面是人們對當地政府並無信心，“大多數居民不相信他們的地方官員在盡力解決問題。”超過百分之六十的人認為所選官員的表現不盡人意。滿意度低分之十五。另外，對認為政府官員未盡職責的族群所做的分析表明﹐穩定的中產階級也感到了房屋負擔的問題。年收入在$40-79,000範圍內的人中﹐約有75％感覺地方官員盡力不足。50％以上年收入超過$80,000的人有此同感。
所以，到底應該如何解決房屋負擔能力下降的問題呢？Lewis中心的報告並不樂觀，同時強調了此情況的複雜性。報告闡明，我們不應期待簡單的萬能藥有立竿見影的效果。不管怎樣﹐政府與私營實體兩方面都在努力。
資料來源﹕The EpochTimes 薩拉-庫克(Sarah Cook)2005年7月15日報導(http://www.dajiyuan.com)
