【大紀元6月17日訊】上週曼哈頓的紐約州高等法庭的法官曼門（Ica Gammerman）判本事務所代表的被告勝訴，撤消原告地產經紀人求索百萬佣金的訴訟。
本案是在庭審前的兩週內從其他律師事務所轉來的案子。筆者立即指派事務所內幾位律師進行法律調查，重新確立辯護理論。在庭審中以雄辨的判例說服法官，採被告的辯護。值得一提的法官Gammerman是一位非常知名的銓釋合約法官，筆者多年前在華爾街律師事務所實習時，就聽說這位法官判合約違約時嚴謹審案的故事，這次親自領教他的推理，不得不佩服其說服力的嚴謹，更值得驕傲的是，在他的判決書裡，採用了很多筆者事務所的判例。紐約法拉盛有一個舊的大劇院荒置多年，華裔業主在空置長達十餘年中曾與一個美國公司簽下巨額銷售佣金合約，期望重金能使鬼推磨，鼓勵該地產經紀公司賣力推銷。
由於一系列的問題，該地產仲介公司一直無法找到合適買主，最後業主未透過仲介商自行將該地產以1215萬轉賣出去。雙方也不爭執仲介，仲介商也對該筆巨大地產轉讓，沒有做過任何貢獻。
不過當年委託銷售時，業主與經紀人曾簽有一佣金合約，其中地產經紀利用的一段文字告業主求償百萬佣金的內容如下﹕「若劇院能在1200萬美元以下的價錢賣出，仲介商可獲得6%的佣金，若能賣出1200萬美元以上的價格，仲介商可得到11%的佣金」。合約沒有文字明確表明，若該產業由屋主自售時，仲介商該不該得到報酬。
該仲介商在產業由地主自售後未獲任何補償時，就去法院告業主違約沒付佣金。仲介商的論點是上述那段文字明確規定，只要那產業賣出去了仲介商可獲得6%或者11%的佣金。
如果單從文字表面上看，仲介商的論點也不完全沒有道理，在如此之高的百萬佣金報酬驅動下，誰都會去法院賭一賭。於是一場雙方律師智力較勁的辯論開始了。
本事務所的策略是，以紐約州地產經紀人和委託人的簽約書（Listing Agreement）關係來銓釋該合約。而原告仲介商的律師則以合約文字含糊不清，來起草合約一方應受益於模糊的內容。最後法院的判決是本事務所的辯護較疇人一等。 在大紐約州，地產仲介和委託人可以簽下列幾種Listing Agreement ﹕
（1）獨家全權代理（Exclusive Right to Sell）﹕對房屋仲介來說此種代理權是最有利可圖，不管是其他仲介或者屋主自己賣掉，手中握有「獨家全權代理」的仲介都可以坐享佣金。
（2）獨家代理（Exclusive Agency）﹕ 握有此種代理權的仲介。只有在他自己或者通過其他仲介出售時，才能獲得佣金。如果房子是屋主自己出售，沒有經過仲介之手，屋主不必付佣金。
（3）公開或者不獨立獨立（Open or NonExclusive Listing）﹕以誰賣出誰拿佣金。房屋仲介最不願簽此類委託書，一旦屋主或者其他仲介出售房子，握有此種獨立權的經紀，甚麼也沒有得到。
（4）淨利潤獨立（Net Listing）﹕房屋仲介與屋主達成出售房子的價格，仲介的佣金是任何超過協定的出售價。此種算佣金的方法，應舞弊過多，在紐約州是非法的。
本事務所爭辯本案的合約應以獨家代理（Exclusive Agency）來詮釋。本事務所列舉了一系列判例來闡述一觀點。一份合約不能被解釋成一份「獨家全權代理」（Exclusive Right to Sell）的委託書，除非合約本身有清楚的文字表明，就算屋主自售，仲介都可獲得佣金，或者有文字表明，屋主不得擅自去談判交易。有先例曾判就算合約的標題是「獨家全權代理」而內容中並沒有定義甚麼是「獨家全權代理」，也不是「獨家全權代理」委託書。本案中的合約文字沒有提到究竟屋主自售時需要不需要付傭金，故不能被詮釋成「獨家全權代理」。
本事務所向法庭指出原告的論點，由被告律師所起草的模糊合約應該被解釋成是有利於原告的論點根本站不住腳，因為「獨家全權代理」委託書需要明確的語言，規定仲介在屋主自售時也能獲得佣金，故原告的模糊合約論點，只能更進一步幫助被告證明，該合約不是「獨家全權代理」合約。
面對清晰的邏輯推理，法官Gammerman全盤接受本事務的辯護，在無陪審團的庭審後，裁決本案合約屬於「獨家代理」（Exclusive Agency）而判原告敗訴。
本案提醒民眾在與地產仲介簽約時，最好先瞭解一下內容，不清楚時應該諮詢律師過目，以免簽下巨額佣金委託書的不枉之災。
原案請查Index No 603687/2003年，紐約州最高法院，曼哈頓區。 ◇
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