TONY 論房地產（第三期）

【大紀元2月15日訊】TONY從前在中國大陸學習土地管理專業七年直至取得碩士學位， 畢業後從事上市公司房-地產評估和諮詢， 是大陸註冊房地產估價師。來美後繼續攻讀房地產金融專業博士學位，現在是SULLIVAN FINANCIAL SERVICES房屋貸款員。TONY的聯繫電話是848-219-2978，電子信箱是[email protected]。
（四）2004年房地產市場展望
　時間進入2004年，貸款利率又一次大幅度降低，本週的利率大約與2003年7月份的水平相當（像15年固定利率No Cost重新貸款最低可以達到5%）。加上股市利多的消息接連不斷，專家們預測2004年房地產將會持續維持一定的熱度。5百85萬棟的現有房屋 （Existing Homes）和1百萬棟的新建房屋（New Homes）將會在2004年裡成交。
　　當然，貸款利率不可能永遠維持現有的歷史低水平。專家們預測2004年房屋貸款利率將會較2003年有所攀昇，房屋價格的增長也會從2003年的8%平均增長幅度降低到4~5%。
　　像所有的商品一樣，房屋價格是有它的建築部份和土地部份的需求和供給的平衡決定的。需求的增加會造成房屋價格的升高，而供給的增加會造成房屋價格的降低。 這裡需要特別提到的是﹕房屋的建築部份的供給和需求在大部份的時間裏是維持相對平衡的。土地需求在長遠來看會隨著人口的增加不斷增長而土地供給卻是相對穩 定的。所以，在長遠來看房屋價格總是增加的。在短期來看，隨著區域人口的增減，環境質量的變好或變壞，學區教育質量的提高或降低，區域治安狀況的好轉或變 壞，利率的升降，房地產稅的增長快慢等諸多因素的變化，區域的土地需求會有所增加或減少從而造成短期內房地產價格的有升有降。在短期內，不同區域這些影響 土地價格因素變化的程度的不同決定了房地產價格升降幅度的不同。
　　還有一個非常重要而又容易被忽略的短期價格影響因素是心理因素（最主要的是對未來房屋價格和利率的期望），像股市一樣，房市在短期內也可以因為公眾心理的 影響有大起大落。但一般說來，和股市相比，房市要平穩得多。在決定購買房屋時，通常要綜合考慮這些房屋價格影響因素及其變化並結合自己的實際情況。對於居 住在NJ的朋友，不要忘記NJ區別於其他州的特別之處﹕地少人多，工業及教育發達，人均收入高，就業機會多，外來人口增長快。這就給NJ房地產注入了持續 增長的活力。
　　對於有種種顧慮，遲遲不能下決心投資房市的朋友，要儘快行動。TONY在這里根據個人體會綜合一下購買房屋的好處﹕
　　1）中國人有買房置地的傳統，在擁有房屋後的歸屬感不是金錢可以衡量的。
　　2）房地產有別於像股票那樣純粹的投資，在決定投資回報時也要考慮它的使用價值。人生苦短，要提早投資提早受益。
　　3）房地產投資是Leveraged投資，不能把房屋價格的上漲幅度和投資回報率等同起來。而是應該用價格上漲數除以投資額（Down Payment）來計算投資回報率。
　　4）支付的房地產稅及利息可以抵掉一部份收入稅（Income Tax）。這是不同的收入階層總會有不同價位房屋需求的一個潛在平衡因素。
　　5）在低利率的情況下，實際上你是在用相同的月支出來維持更高價位的房屋。所以即使將來利率升高房屋價格有所回落，投資損失也不至於很大。 ◇
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