【大紀元2024年06月28日訊】（文／彥平）擁有自己的住宅，特別是擁有獨門獨院的獨立屋，是眾多華人家庭在美國圓夢的標誌之一。在紐約市，實現這一願望的代價正在變得異常昂貴。
如下方表格所示，過去十年間，包括曼哈頓、布碌崙、王后區、布朗士和史坦頓島在內的紐約市的獨立屋的銷售中位價格（Median Sale Price）一路攀升，其間2018年、2019年稍高的利率雖讓漲勢有所抑制，但2020和2021年的超低利率則帶來火爆房市，從2019到2022年連續三年的房價漲幅達到7%、9%和8%。
為抑制通脹，美聯儲（Federal Reserve）自2022年3月開始持續加息，這一動作隨即帶動房貸利率陡然提升。2024年1至4月的30年定期貸款的週平均利率中位值，同比過去十年已達最高（6.79%)，而且，這超過2021年低點兩倍的利率，仍沒能讓房價的漲勢完全收斂，截至今年4月獨立屋的售價仍比去年同期增長5.5%。
這似乎有悖利率升高房價則下跌的「常理」。看看下面列出的幾項緣由，或許能讓人有所釋然？
（1）遠程工作需求
據斯坦福經濟政策研究學院（Standford Institute for Economic Policy Research）發表於2020年6月的調查報告，當時美國尚在就業者中，有近三分之二者是在家工作（Work From Home，簡稱WFH）。2020年至今，雖然WFH人群在就業者中的比例回落，但也顯著高於2020年疫情前的水平，眾多公司形成遠程和現場辦公混合型模式。
遠程工作需求大量增加，在家中安排home office成為相當一部分買家的剛需，而獨棟屋是滿足這一需要的理想房型。
（2）更多年輕人和父母同住
根據Pew Research Center的研究數據，2022年7月，美國一半的18-29歲的成年人與父母同住，這一比例顯著高於疫情前2010年的44%和2000年的38%，儘管該研究中心還發現36%的美國人認為年輕人與父母同住對社會有負面影響，但昂貴的獨立生活成本和未來經濟的不確定性，讓這一現象在消費水平較高的沿海地區尤為突出。
當子女與父母同住時，父母賣掉大房子再買小房子（downsize）的時間會自然延後，這導致市場上的房源減少。
（3）疫情前後利率的劇烈變化
根據Freddie Mac自1971年至今半個多世紀的利率數據，一到兩年中，利率陡然增加200%以上的情況只有一次，即2021年的約3%的歷史低點，陡升至2022年末的近7%。
2020年到2022年，大量屋主抓住機會，或購房或融資refinance，將房屋利率鎖定在多年不遇的低水平，大大降低房屋持有成本，讓長期持有房屋有了保障。這批房屋一般短期內不會上市出售，成為緊隨其後的幾年中，待售房庫存（inventory）持續走低的因素之一，加之2022年開始的利率陡升，又進一步抑制了市場活躍度，2024年1至4月，獨立屋銷售成交量（2,575棟）同比過去10年最低，而且幾乎只有2021年利率最低時成交高點（4,505棟）的一半。
物以稀為貴，加之需求不減反增，2024年紐約市獨立屋市場，迎來過去十年中，最高房價和最高利率並存這一「奇觀」。
故事至此，並沒有結束。如表格最後一欄所示，2024年1至4月的30年定期貸款，首付為20%的話，如果購買同樣的房子，月供（這裡只考慮本金+利息部分）同比過去十年不僅最高，而且是2015年的2.3倍，而根據美國勞工局（U.S. Bureau of Labor）的統計，目前的通脹僅是2015年同期的1.3倍。
這可能是讓買家真正擔心的，即通脹速度遠低於房價上漲速度，人們的購買力（Purchasing Power）下降。
結語：現在可以買房嗎？
答案是肯定的，任何情勢下，都必定有因各種需要，仍迫切需要房子的買家。只是因為房源少，必要時，買家需要拓寬尋找房子的範圍以便有更多的選擇機會。
這裡列出今年4月銷售中位價（括號中的數值），接近今年前四個月紐約市整體銷售中位價（約730k）的社區，供買家參考：
布朗士：
Fordham（$750k）和Morrisania/Longwood（$725k）
王后區：
Bellerose（$765k）、大學點（College Point）（$855k）、遠洛克威（Far Rockaway）（$745k）、橡園（Glen Oaks）（$810k）、格蘭戴爾（Glendale）（$799k）、Holls（$680k）、Maspeth（$722k）、中村（Middle Village）（$830k）、歐松公園（Ozone Park）（$720k）、王后村（Queens Village）（$695k）、 雷哥公園（Rego Park）（$790k）、里士滿丘（Richmond Hill）（$685k）、南牙買加（South Jamaica）（$670k）、木港（Woodhaven）（$650k）
布碌崙：
Canarsie（$678k）、東弗萊布許（Flatbush-East）（$600k）、Marine Park（$808k）、Mill Basin（$810k）、Old Mill Basin（$685k）和羊頭灣（Sheepshead Bay）（$695k）
史坦頓島：
Arden Heights（$612k）、Great Kills（$642k）和橡木海灘（Oakwood-Beach）（$738k）
責任編輯：陳玟綺
