【大紀元2022年06月02日訊】（記者李捫心綜合報導）房地產數據研究公司CoreLogic 的最新房價指數（HPI）顯示，新西蘭房地產價格的下跌勢頭在5 月份持續。隨著住房信貸緊縮、每週貸款償付變得更加昂貴，這種住房市場狀況疲軟的趨勢可能會繼續。
根據Corelogic在本週二（5月31日）發布的5 月份全國房價指數報告，5月份全國房價再次下跌 -0.8%，這與 4 月份降幅（-0.8%）一致；而截至5月底的季度跌幅-0.9%，是自 2010 年底以來的三個月裡的最大跌幅，但當時房地產市場仍處於全球金融危機（2008年）的復甦過程中。
各地房價全線下跌
CoreLogic NZ 研究主管尼克‧古道爾（Nick Goodall）表示：「對於主要全國6個主要城市中心而言，惠靈頓和達尼丁的房價持續下跌，導致其年增長率下跌至個位數，漢密爾頓也僅僅保持正好10% 的兩位數的增長；
而對於惠靈頓而言，這個年漲幅，與其在截至 2021 年 10 月一年中 36.1% 的年漲幅相比，（7個月後的）年漲幅已經大幅下降至不到原來的三分之一。」
但基督城仍然是唯一一個房價仍在繼續增長的主要中心。古道爾認為這得益於該城市較好的住房負擔能力。基督城最新的房價收入比為 6.8，其次是惠靈頓，為 8.1；而且償還房屋貸款所占的家庭收入份額，在基督城也僅為38%，比惠靈頓（45%）更有利。
在奧克蘭，截至5 月底的季度變化率繼續下降，除了北部的羅德尼之外。羅德尼地區5 月份只小幅下降-0.1%，這對季度的影響不大，截至 5 月底，羅德尼房價的季度增長率為 +2.1% .
5 月份，奧克蘭4個較大的地區的房價的跌幅都很相似，北岸、懷塔克雷、奧克蘭市和馬努考的跌幅分別為 -1.6% 或 -1.7%。
但在截至 5 月底的3個月期間，馬努考的房價跌幅最大，為-3.5%。「這可能反映了這個地區的大量開發，因為開發商發現自己陷入了困境，由於高槓桿貸款和現金短缺，以及供應鏈受限和不斷增加的成本等，」古道爾說。
在惠靈頓，赫特河谷（上赫特和下赫特）的房價在過去3個月中跌幅最大，分別為-6.2% 和 -4.5%，惠靈頓市（-3.6%）和 Porirua（-3.1%）的房價也在下跌。但卡皮蒂海岸的跌幅只有-0.3%，可能是因為惠靈頓到北帕間的Transmission Gully高速公路開通，支撐了該地區的房地產價格。
在主要城市之外，還有一些零星的地區出現房價增長，包括吉斯本（6.3%）和皇后鎮（12%）。這些地區的表現優於北島中南部的一些城市，比如北帕（-1.9%）、耐皮爾（-1.7%）和黑斯汀（-4.1%）。
奧克蘭房價兩個月下跌4.7萬元
CoreLogic 的房價指數顯示，5 月份新西蘭所有房屋的平均價格為102萬7,121元，比3 月份下降了1.6萬元。
奧克蘭房價平均跌幅尤為嚴重，從3 月份的152萬0,341 元，跌至5 月份的147萬3,076 元，兩個月內下跌了4.7萬元。
惠靈頓地區緊隨其後，同期平均房價下降了3.6萬元，從3 月份的 112萬8,708 元，降至5 月份的 1,09萬2,521 元。
其他在3 月至5 月的兩個月內平均住宅價格下跌的主要中心，是漢密爾頓，下跌2.6萬元，黑斯廷斯，下跌3.4萬元，耐皮爾，下跌1.6元和旺格努伊，下跌1.5萬元。
古道爾表示，這表明，年初在奧克蘭開始的房價下跌，正在迅速蔓延到全國其他地區，儘管所有地區的房價按年仍在上漲。
專家：央行升息為主因
古道爾認為，雖然在採取重大財政和貨幣政策措施之後，強勁的房價增長是過去兩年住房可負擔性惡化的關鍵因素，但他表示，利率上升現在已經上升到最關鍵的因素。
新西蘭官方現金利率（OCR）在上週上調了0.5%而不是之前的0.25%，令目前的OCR變成了2.0%，這是自2021 年10 月以來連續5次加息（共1.75個百分點）的結果。而且在結束這個通貨膨脹週期之前，預計新西蘭央行會繼續努力加息。
「現在公布的對OCR 的預測，是在2023 年中期達到4% 的峰值，中間也就是一年多一點的時間。但僅僅在3個月前，預測的峰值還是在2023 年底時達到3.5%，顯然事情進展迅速。」古道爾說。
OCR 的快速上升軌跡，以及現金利率將繼續大幅走高的預測，都導致房屋貸款利率大幅上升。而在 2023 年 3 月之前，將有48% 的房屋貸款債務進行再續，屆時許多借款人的還款額將顯著提高。
古道爾預計，在某些情況下，獲得續貸的新房貸利率，可能會高於他們在申請貸款時所使用的測試利率，該測試利率在 2021 年年中的時候，曾最低降至5.5%。
「這將需要嚴重收緊其他支出，預計最終會減緩通脹，但也有可能更廣泛地削弱經濟增長，以至於人們認為更有可能出現衰退。
「不過，新西蘭聯儲為此給了自己一些保險，稱「一旦總的供需更加平衡，OCR 就可以恢復到更低、更中性的水平」，從而為如果需要或者當需要削減 OCR時敞開大門，以提供更多的刺激。」
但是，雖然更緊縮、更昂貴的信貸促成了當前的可控調整，並且下行勢頭仍在持續，但古道爾表示，潛在的強勁勞動力市場繼續為房地產市場提供支持。
使用 CoreLogic Quarterly HPI 的央行官方房產價格預測，在今年第三季度會出現最大的季度跌幅（-2.7%），但預計進一步下跌將使今年底的年變化率達到下跌 -8.1%；到2023 年3 月底，經濟低迷最終會導致房價從峰值跌到谷底，預計總降幅為-11.8%。
古道爾說，這不是一個微不足道的下降，但鑑於最近的上漲，所以對許多人來說，這應該是相對可控的。
「如果這種情況發生，它只會讓全國房價回到 2021 年年中的水平，從而限制可能暴露在負資產中的近期進入者的數量。」
在2007 年 10 月至 2009 年 3 月的上一次大衰退期間，全國房價下跌了 9.9%，但他認為，一般來講，房價得需要5年時間才能恢復到之前的峰值，因此應該降低對房價回歸上升軌蹟的預期。
責任編輯：筱康
