【大紀元2021年06月02日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）隨著房產市場的繁榮，澳洲各大城市的房地產價格上漲超過了租金上漲，這種差距在疲軟的內城區公寓房市場尤為明顯。
據澳洲Domain房地產網消息，一位頂級經濟學家警告說，在為減緩中共病毒的傳播而關閉邊境一年多之後，如果國際學生不能很快返回澳洲，市中心的公寓房價值可能會遭受打擊。
悉尼的獨立房房價在今年第一季度飆升了驚人的8.5%，而獨立房的租金在同一時期無升無降。
整個悉尼的公寓房價格在3個月內上漲了2.2%，而公寓房租金則持平。
但悉尼中央商務區的公寓房價格顯示出更大的差距，在過去一年中上漲了6.5%，而中央商務區的房租則下降了17.2%。
墨爾本的數據顯示了類似的情況，3月份的獨立房價格上漲（4.8%）超過了獨立房租金（下降2.3%），公寓房價格上漲（2.2%）快於公寓房租金（下降2.6%）。
墨爾本中央商務區受到長期封鎖的嚴重打擊，公寓房租金暴跌29.1%，但價格卻在一年內上漲了3.9%。
AMP 資本集團首席經濟學家Shane Oliver說：「通常情況下，這表明有一些東西是不可持續的，因為獨立房的價格應該反映它所提供的服務的價值，而衡量這些服務的最佳標準是租金水平。」
「平均收益率的下降將告訴人們，房產正變得越來越貴，並可能被高估了。」
他認為，隨著國際邊境的關閉，這對公寓房來說是一個比獨立房更重要的問題。悉尼的獨立房租盡管在第一季度沒有上漲，但仍然高於一年前。
幾十年來，租金的上漲沒有跟上房產價格的上漲，1980年代的投資者得到的租金回報率比現在高。
盡管隨著建築熱潮的結束，新房供應有所下降，但內城區還是依賴於國際學生和移民的回歸。
他說：「如果這沒有很快發生，我們可能會看到悉尼和墨爾本的空置率持續走高，租金持續疲軟，這最終會對內城區公寓房價值產生更多的壓力。這就是投資者需要考慮的風險。」
然而並非所有首府城市都一樣。布里斯本和珀斯第一季度的租金表現略好於銷售價格，包括獨立房和公寓房。堪培拉的公寓房租金的漲幅也超過了房價，但由於全國首府城市房價的飆升，獨立房租金顯得落後了。
聯邦銀行的高級經濟學家Kristina Clifton稱，獨立房價格飆升的主要動力是低利率。儲備銀行去年降息以支持經濟，這促使銀行提供超低的固定貸款利率。
她說：「利率不會對租金產生同樣的影響。租金面臨壓力是因為邊境被關閉，學生不能進來。」
雖然國際邊境重新開放的時間不確定，並取決於疫苗的推廣情況，但她認為邊境將會重新開放，學生人數將再次回升。
她說：「目前的一些影響將在邊境重新開放時消除，預計到時將看到對公寓房的更大需求。」
她表示，聯邦銀行的內部數據已經顯示出租金的回升。
西太平洋銀行首席經濟學家Bill Evans卻沒有那麼樂觀，他認為邊境關閉的情況不會很快改變。
「低利率支持獨立房價格，但對高層公寓房空置率的擔憂正在對該行業施加壓力，盡管其價格仍在上升。」 他說，「墨爾本的空置率遠超其它地方，這就是高層樓房效應。」
他對獨立房出租市場的前景更為樂觀，因為城市居民在尋找更多的空間在家工作。他說：「如果獨立房的空置率沒開始下降，我會感到驚訝。」
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