【大紀元2019年04月09日訊】（大紀元記者林清泉綜合報導）加州去年11月期中選舉最煙硝四起的10號租管提案，最終被加州居民否決。然而，出乎選民的意外，加州眾議員們卻旋即在去年選後隔月至今年2月，一口氣提出5個租管提案，外加一個打擊房東，並允許租客片面違反租賃契約的提案。
這6個提案在3月份提交到眾議會委員會討論，才浮出水面獲得公眾注意。（詳見表一）
議員堅持租管 反映什麼民意？
去年10號提案在加州58個縣中，有44個縣選民以60%至近80%的高比例反對租管；全加州只有舊金山縣及阿拉米達二縣以2%至4%的微幅差距支持提案。
在目前5個租管法案的提案議員中，有來自舊金山的邱信福、奧克蘭的Bonta、Wicks等人。他們的選區在舊金山縣及阿拉米達縣的選民中，仍然也分別有47%至48%選民反對租管。
提出AB36法案的Bloom議員來自洛杉磯縣Santa Monica，該縣選民去年以50.5%的微幅多數反對10號提案。同時，他去年初也曾提出類似的AB1506法案在委員會被否決。而提出AB1697的議員Tim Grayson，其選區的Contra Costa選民去年以約六成比例反對租管公投案。
如果議員想反映選區內支持租管的民意，那麼，在舊金山、奧克蘭、Santa Monica都早已實行租管；舊金山更是全美租管最嚴苛的城市，去年市長布里德還宣布投入近1,300萬納稅人的錢，幫租客打官司告房東。但全加州58縣中有56個縣的多數選民反對租管，議員們為何急欲提出背離公投結果的法案，並且極欲推廣至全加州其它反對租管的地區？
表一：去年11月期中選舉後的新租管提案。（林清泉整理）
| 提案眾議員 | 提案歷史 | 提案要求
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| AB36租管提案
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Richard Bloom (Santa Monica) | 1. 類似的AB1506法案2018年1月委員會中否決；
2. 2018年11月期中選舉10號提案被否決 |
修改Costa-Hawkins法案，縮小豁免租管範圍。原本1995年後房屋免於租管，欲改為10內房屋才免於租管。原本獨立屋、康斗、連棟屋免於租管，提案欲改為房東是自然人並擁有兩戶以下租屋才能豁免。 |
| AB1481提案 | Rob Bonta(Oakland) | 2018年同樣的AB2925法案未通過眾議會 | 要求房東要提出「正當理由」才能要求房客搬離。除非房東收回租屋自住，否則要付房客搬家費。 |
| AB1697提案 | Tim Grayson (Concord) | 與AB1481重覆 | 要求房東要提出「正當理由」才能要求房客搬離。除非房東收回租屋自住，否則要付房客搬家費。 |
| AB1482提案 | 邱信福(San Francisco) | 限制全加州房租漲幅在「CPI+__%.」之內。 | |
| AB742提案 | Buffy Wicks (Oakland) | 全加州房東每年都必須向監管單位申報出租房屋、租金及各種細節。 | |
| AB1188提案 | Jesse Gabriel | 房客可以不理會房東反對，在違反租賃契約下將房子提供給遊民。 |
新工作人口 V.S 新建屋 扭曲的供需
根據人口普查局、勞工統計局的資料，舊金山至Hayward的大都會區從2011年至2017年增加了42萬個新工作人口，但新屋數量只增加6.4萬，相當於每6.6個新工作人口只建了一戶新屋。僧多粥少自然造成價格飛漲，根據聖路易斯聯邦準備銀行的房價指數，整個大舊金山都會區的房價6年上漲了74%。（詳見表二）
反觀德州休斯頓，這6年間新增了40萬工作人口，但新屋也增加了29萬戶，新工作與新屋比例是1.4，房價上漲44%。這兩個城市房價反映出自由經濟的供需鐵律。
既然住屋需求龐大，聰明的建商為什麼不多蓋新屋呢？原因之一是法規限制。去年加州參議會曾提出SB827提案，要求放鬆大眾交通站附近的建築物高度，讓建商得以蓋到5層樓，這樣聖地牙哥、洛杉磯、舊金山等地可望增加許多公寓，解決加州房屋不足問題，但議案去年4月在委員會上就被否決了。
既然議員們關心房價心情甚殷，為何不在住屋供給的法規上使力？
無屋可租的租客何處去
「房租該死的高！」，這是印在去年10號公投支持陣營的第一句話。但催化租客的仇恨感除了有助凍漲房租，也冷凍了供給面的意願。投資者無國界，租管區離開自由市場機制，市場資金也不會留戀在無利潤地區。
以舊金山為例，房東花100萬美元買房子，月租3,500元，毛收益率4%；付掉房地產稅、房屋保險、維修等費用，最後淨利可能只有2%或更少。如果上述5個提案都通過，有100萬元現金的投資者何需自找麻煩租屋，乾脆投資最簡單的政府公債，儘管目前10年期國債殖利率在歷史低水位，但也強過房租收益。小房東能跑，大建商跑得更利索。
去年史丹佛大學學者提出租管研究報告，舊金山從1994年起對某些房屋進行租管後，發現舊金山租屋減少了6%。另有研究指出，麻州在80年代租管使劍橋市租屋減少8%，Brookline減少12%，加州Berkeley和Santa Monica在1978至1990的租管也使租屋各減少14%及8%。已租到的租客享受租金凍漲，但卻有另一群租客無屋可租，租客開心嗎？
打擊房屋供給面的意願，實際影響層面深遠。房地產業是社會百工百業的縮影，涵括房貸的銀行金融業（乃至次級市場的房貸證券）、產權、估值、交易等服務業、營建業、原物料業、家具家電業、水電瓦斯垃圾，以及再延伸的商圈等更龐大的產業鏈。以租管掐住租金、住房供給，如同掐住經濟的咽喉。
兩手策略
去年提出10號租管公投的愛滋病基金會，花了2,310萬推動該提案。該基金會並曾在2017年花610萬於洛杉磯提出S提案，欲限制房屋建案開發，但最終被否決。推動租管及限制建案開發的兩手策略，看似互相矛盾，但具有相同後座力，就是打擊房屋的供給面。
在投票前，該基金會長麥可・溫斯坦（Michael Weinstein）曾放話說，如果10號提案沒通過，他還會捲土重來，再提出新的租管提案，他說：「我就像黏在你鞋底的口香糖。」#
本文刊載於舊金山4月6日地產版
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責任編輯：李歐
