【大紀元2016年04月06日訊】【作者：鮑雲雁】4）定金與違約金條款
（a）定金條款
通常來說，在簽訂買售合同之時買方通常會被要求向賣方支付定金。定金條款會規定，如果交割的某項先決條件無法成就或者非因買方原因而使買售合同終止，那麼，買方已支付的定金應當予以返還。然而，買賣雙方有可能對於「先決條件無法滿足」或者「非因買方原因」有著不同的理解。買賣雙方很可能對此類情況持不同意見，由此對於是否應當返還定金髮生爭議。定金付至監管賬戶對買方而言是較為有利的做法。這樣的安排至少在買方與賣方就終止交易是否合理產生意見衝突時，可以保持雙方處於平等的談判地位。然而，即使買賣雙方在合同中約定買方可以自行決定無理由終止買售合同並取回定金，此類約定可能會被某些美國法院認為不可執行。因為，此類自由終止協議的約定事實上給予了買方自由選擇履行或不履行協議的權利，基於美國合同法的合理對價原則，買方應就其獲得的自由選擇權向賣方支付合理對價。無合理對價的自由選擇權將有可能被認定為不可執行。
（b）逾期違約金
對於購買期房物業的投資者而言，建設工程能否保質保量按時在預算內完工和交付也是法律風險所在和易產生爭議之處。約定由賣方承擔逾期違約金是逾期交房風險控制措施中常見的一項。買方甚至可以要求直接從完工擔保或買方付至監管賬戶的分期付款款項中扣除已經發生的逾期違約金。我們在此需要特別提醒的是，根據美國法律，不合理的巨額違約金可能被法院直接認定為無效。這一點與中國法下的相關規定不同，中國法院可以自行調整約定過高的違約金，進而判決根據調整後的違約金金額進行賠償，但美國法律對於約定不合理的過高逾期違約金將判決為無效，即被違約方無法得到任何逾期違約金。
5）交割後的賠償責任
即使進行充分的盡職調查，交易標的物上也會有未能被發現的法律風險。對於交割時間緊迫的交易，也會發生盡職調查中已發現的法律風險未能在交割前全部解決的情況。對此，買售合同中通常會約定：對在交割後買方遭受的某些損失，賣方應承擔賠償責任。此類交割後的賠償責任也是容易引起買賣雙方之間發生爭議之處。
（a）環境責任
在美國，大多數商業房地產的買家都會在交易完成之前取得一份房地產所在地的環境評估報告，之前盡職調查章節也有提到。因為，根據美國法律，如果某一塊土地含有有害物質，這片土地的歷任所有權人以及在這片土地上從事業務經營的人等都會被推定為有義務清理和移除有害物質。由於法律並沒有對此類環境責任劃分歷任土地所有權人的責任範圍，而是要求其相互之間承擔連帶責任，因此，買方為了減少自己的責任，應該在買售合同中與賣方約定：對於交割之前已經存在的有害物質，即使在環境評估中被遺漏，賣方也應當全面承擔清除該等有害物質的責任，並賠償買方因此遭受的其它損失。
（b）質保權利的轉讓
賣方通常只願意向買方賠償因在交割之前房地產上已經存在的瑕疵引起的損失。但是，如果買方購買的商業房地產是新建物業，建設物業的總承包方通常會在一定期限內對物業承擔質量保證義務。總承包商提供的質量保證不僅涵蓋交割前物業上已經存在的瑕疵，也包括交割之後物業上出現的質量問題。 由此可見，總承包商提供的質保範圍一般大於賣方對交付的標的物質量所作的保證範圍。因此，買方應當要求賣方將質保權利轉讓給買方，以此保障買方在質保期內可以直接要求總承包方維修物業的權利，而無論發生質量問題的原因存在於交割之前還是之後。
（c）披露清單
商業房地產日常經營本身也存在法律風險。這主要來自於賣方與第三方（如商舖租戶、機械維修工人等）之間的協議。買售交易交割時，賣方通常會通過向買方提供一份披露清單來揭示上述與經營本身相關的法律風險，並要求免除賣方對該等法律風險的責任。對於買方而言，應考慮在買售合同中約定： 披露清單中所列的法律風險一旦實際發生，如果買方遭受的損失超過一定金額，賣方仍應承擔賠償責任。
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