【大紀元2015年12月07日訊】(大紀元記者林丹紐約報導) 「租約簽不好，可能隨時要你命。」上周四（3日），紐約資深律師袁葆宏在法拉盛講解「商業租約要點」，他表示，租約是生意的生命線，租約簽得好，生意不好，租約還是值錢的；租約簽得不好，好的生意也會受影響。房東、房客所有的權利、義務都體現在租約裡。
講座由法拉盛亞平會振興商業服務中心主辦。袁葆宏律師表示，無論之前雙方口頭協商得多好，如果沒有簽在租約裡，打起官司來，口頭協議一律不算數。故發現協商好的內容沒寫進合同時，一定要提出來。
袁律師建議，簽租約一定要找律師，不要省這筆律師費，且應要求律師解釋，並做好筆記，甚至可要求律師在筆記上簽名，若日後有糾紛，可以作為證據。
有商家老闆，在簽租約時企業未註冊，用個人的名義先簽租約，公司成立後再轉名。袁律師表示，這種做法風險非常大。如果該租約以後又繼續轉手、續約，那麼第一個簽租約的租客，在租約中的責任，必須一直承擔到租約終止為止。所以，千萬不要用自己的個人名字簽商業租約，一旦簽名，就等於做了擔保，並可能無限期承擔責任。
有的商業中心分租商舖，除租金和管理費之外，在租約中還要求租客分攤地稅、維修費、鏟草費等，這種情況，租客應要求看房東的維修記錄，了解租金以外的費用是多少。商業租約涉及的支出，並不僅僅是租金這麼簡單，還有很多費用。
租約上的「通知」條款也很重要，房客必須依照「通知」條款所約定的方式去告知房東，否則可視為沒有告知。袁律師說，他經手過一個案例，租約規定續約時，房客需用「Certified Mail」（須簽收的掛號信）告知房東，但房客卻用了「Registered Mail」的掛號信寄出，誰知，房東抓住這個細節，說房客沒有按合同執行，不同意續約，結果獲得法院支持，判房客敗訴。另外，「通知」送達時間也很重要，哪怕超過合同的規定一天，也被視為違約。
對於房屋用途，從房東利益角度，是希望約定得越細緻越好，但從房客利益角度，則希望約定得越寬鬆越好。例如，合同上寫出租作「川菜館」，就只能做「川菜」；如果寫「中國餐館」，只要是中國菜都可以做，而「餐館」則範圍更廣。
袁律師講到，在大的商業中心經營商店，租客有一個可以避免競爭的「利器」，就是在合約上要求「同一商場內，不可以再有同樣經營範圍的店家」等內容，以保證商場內自己「獨此一家」，沒有競爭對手。他舉例，有一家中餐館簽了這個條款，餐牌作為合約附件，它的餐牌中有炸雞，後來某品牌炸雞快餐店進駐商場，與它的經營範圍有衝撞，房東構成違約，但房東又已經與炸雞店簽約，若解約則損失慘重，所以它不得不作出讓步，對中餐館降低租金才達成和解。
另外，袁律師認為，合同上「租客的合理要求，房東不可無理拒絕」的條款，對保護房客很有幫助，因為「合理」的範圍很廣，如果房東不願意在合同寫上「合理」二字的話，他建議租客不要留戀，「另找別處」。
責任編輯：艾倫
