【大紀元2013年09月10日訊】(大紀元記者李天晴報道)澳洲樓市於過去半年驟然熱鬧起來,打破了三年橫行的悶局,市場估計旺市會維持一段時間。正是「不鳴則矣,一鳴驚人」,但當然嗚響背後定必有因。是當地經濟扭轉?抑或另有乾坤?
澳洲樓市回勇,該國人口第一大城市悉尼(Sydney)成為焦點。本年迄今,悉尼房價漲5%,需求遞增帶動房地產市場走出困局,緩步上揚。新樓盤推出總是人頭洶湧,盛況空前,四處可見忙於視察項目的地產代理和準買家。
經濟待興樓市先升
事實上,澳洲經濟正被礦產業放緩而拖累,財政出現赤字,完全談不上蓬勃。但就是因為經濟環境向下,澳洲央行採取慣常減息策略,以刺激消費和投資意欲。
削息後帶來了兩個對樓市的正面回響,首先是按息驟降減輕供樓負擔( 圖一),於過往數年不斷去槓桿的澳洲本地人因此再度活躍起來。澳洲匯豐現正提供3 年按揭定息4.79%,竟不到5%,著實罕見。此外,低存款息率終於把長久盛氣凌人的澳幣壓下來( 圖二),兌美元由高位貶值超過一成,漸漸把欲購房產的海外投資者目光吸引過來。需求雙管齊下,央行減息總算初見成效。
華人喜愛聚居的悉尼和墨爾本最能受惠,大陸買家在兩地橫掃物業,不論錢數。除了兩個月前悉尼頂級豪宅區派珀角(Point Piper)的3.5 億港元驚世成交外,內地人近日又以1.1 億港元闊手買下位於市中心、瞰覽海德公園(Hyde Park)的高層公寓單位,不斷創造價格上的歷史,令市場嘩然。
大陸買家足跡不單遍及高端市場, 中端區域、傳統內地人密集地如艾士菲(Ashfield)、寶活(Burwood)、卡靈褔特(Carlingford)、車士活(Chatswood)和伊士活(Eastwood)等均湧現一群又一群的中國買家,抱著志在必得的勢態入貨。
澳洲發展商AVJennings 旗下的Cavanstone 項目,正是位於深受華人愛戴的伊士活,其財務總監賴瑞馬哈菲(Larry Mahaffey)直言,Cavanstone 表現喜出望外,主要依靠大陸人對伊士活的追捧。
內地買家熱衷澳洲房市主要原因總結如下:
• 拿澳洲護照,買個護身符。小型房產開發商Allied & Sunny的老闆桑拿費達(Soner Fedai)表示,八月有名廣州買家遠道而來,於墨爾本購下一大片土地,準備用來打造豪宅。那位客人稱其於廣州的工廠近日給政府強行拆卸,財產毫無保障,決定撤資;
• 業主於澳洲可終身保有不動產,甚至地皮,實在是教買家振奮的天大好消息;
• 兒女教育及長遠升學考慮對內地父母尤為重要,因此名校區域的房屋特別昂貴,如悉尼的愛平(Epping)和基拉華(Killara);
• 食品和飲料出名潔淨和健康的澳洲絕對成為了該國一大賣點;
• 由於地殼板塊的巧妙結構,澳洲發生地震或海嘯的機會甚微。
澳企高層點評房市
澳洲大型發展商Australand 的財務總監奇雲拜基(Kieran Pryke)一邊慶幸海外買家捧場,一邊卻擔心著這些買家的違約風險。出售樓花要到18 個月後交樓時才能把錢全數盡收,屆時這批內地客會否出現變數仍有待揭盅。他對香港住宅及商業樓宇的成交感到愕然和荒謬,認為價格完全不合情理。
很多開發商其實並不願意售賣過多單位給投資者,因為這樣會導致項目入住率不足,影響整體順利發展。Australand 的項目銷售員畢亞他泰米基(Beata Tyminski)和另一巨型開發商Stockland的高級發展經理愛德華吉卡(Edward Krushka)異口同聲表示不會濫售單位或地皮給投資客,前者稱20-25% 為合理水平。
駐墨爾本的美銀美林建築材料分析員陳賓(Ben Chan)表示大量中國資金湧入,破壞了當地房價秩序,政府必須出手阻止,免得情況繼續惡化,神色凝重。
內地渴望出國的人多如繁星,欲調資到海外的更加數之不盡,香港這個首選地因雙辣招和近日政局混亂而令他們卻步,加速了大陸人直奔美、加、澳等地的步伐。
樓市受到刺激,澳洲房地產股同樣受惠,表現勇猛,輕取香港房商( 圖三)。悉尼樓價比香港便宜得多,且質素優越,還有不少升值潛力。澳洲其它城市又要比悉尼便宜一大截,日後不妨觀察會否出現跨省的水漲船高現象。
三大澳洲房價上升原因:
(一)澳洲房價負擔比回落,有助樓市復甦
(二)澳元兌港元現處1 年低位
(三)華人密集,不懂英語也相當方便
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(責任編輯:楊家諾)