【大紀元2013年01月17日訊】（文／陳建友 房地產訴訟律師）一、解約房客 我該怎麼辦？
問：我於三藩市購買了一棟兩層的獨棟住宅屋，該房子是有受租控條例管制的，樓上是出租給七十歲左右的夫婦，樓下則出租給一位八十歲左右的單身男士，每位已居住於該房子十年以上的時間，樓上與樓下的住戶各有進出口，樓下房間與廚房是沒有許可（permit）加建的。
由於購買該房子是供我家庭使用的，我希望能夠與房客解約，但是我知道租控條例規定我需要支付搬遷費給房客，我想知道我需要支付多少搬遷費？因為我的經濟能力有限，如果搬遷費太昂貴的話，我或許可以先搬到樓上住，樓上有三個臥房而樓下卻只有一個。我聽說假如房子中有的房間是沒有permit的，我或許可以向政府申請除去不合法加建的廚房及房間，進而藉此理由迫遷樓下的房客，這麼做的話，我還需要付搬遷費給樓下的房客嗎？
答：一般來說，三藩市的租控條例允許房東收回房子來給自己或近親使用，但是房東必須支付約5,000元的搬遷費給每一位住戶，包括與房東沒有租約關係的人士，但是每一個居住「單位」最多不超過約15,000元。老年人（年滿60歲以上）、殘障者、及兒童（未滿十八歲）需另多付給每位約3,000元。所以，你需要支付約16,000元的搬遷費給樓上的租客，以及8,000元給樓下的。
租控部門及法院兩者都很可能會認為你的房子有兩個「單位」，原因是樓上、樓下的住戶是兩個家庭，而且各有分開大門。但是三藩市的租控條例還特殊規定，年滿60歲且已居住10年以上者擁有「受保護地位」，並且所出租的是兩個單位以上，除了要支付以上費用外，搬進去居住的房東或近親當中的人中，至少一位以上也必須年滿60歲。
假如你家庭沒有任何一位年滿60歲的話，從策略上而言，你應設法與樓上的住客先達成協議，有必要的話，稍微多付一些費用來鼓勵樓上的住戶先搬離，你隨著搬進去住一陣子，繼續向樓下的住戶收租，這麼做可讓你先把房子拿來自用，同時也可享有一段時間的租金收入，並且把出租單位從兩個削減成一個單位，將來你若改變主意連樓下的也要收回的話，你就不再愁以上的特殊規定的限制。
若你考慮除去樓下的無permit房間作為理由來迫遷樓下租客，務必三思而行，有時候這麼做會引發房客作出反彈動作﹐如向政府告密其他非法建造。
二、購買1031交換地產 產權有問題
問：我與丈夫合購了一棟20單位的公寓，成交價是100萬元，該公寓是住滿房客的，月租收入約一萬元。我們購買該公寓的主要目的是為了完成我們所做的1031交換，所以這份交易的訂金，是來自於我們售賣一個房產後所獲得的資金利得（Capital Gains）。
Escrow剛開始不久後，賣方突然來電說，她恐怕產權有問題，希望雙方能夠協議解約。據賣方解釋，產權上有三個貸款抵押書，第一貸款是1986年登記的，金額是21萬元；第二貸款是1987年，金額是13萬元；第三貸款是1994年，金額是50萬元。第一及第二貸款是私人貸款（賣方好友），第三是銀行貸款。由於她決定售賣該公寓時以為100萬元扣除貸款及經紀人之佣金之後還有剩額留給她，但是事實並非如此，她不只沒有剩額，還得從自己口袋裡掏出幾萬元才能Close Escrow，原因是第二貸款帶有每年14%的利息，由於始終沒有償還這筆債務，好友也從未追討，如今她連本帶利還欠29萬元。
我們無法確定賣方所講的話是真是假，但是我們實在進退兩難，原因是「1031」法律規定交換產物一旦被指定之後，必須於180天之內完成交易，不然的話，我們就必須付幾萬元的資金利得稅。再過40天「1031」交換之180天就到期了，請問我們應該怎麼辦？賣方經紀有無責任賠償買方的損失？
答﹕以您的狀況而言，由於時間上的約束，您最好設法幫助賣方解決第二貸款的問題，一方面可以試探賣方是否真正面臨這個問題，另一方面可以讓您能夠免付資金利得稅。從您所提供的數據顯出，買價看起來比巿價低，或許賣方覺得自己賣便宜了，想存心解約，只是藉產權問題作解約理由，您務必查清楚事情真相。
根據加州法律，除了一些特別的狀況外，一般的私人貸款所收的利息，每年不能超過10%表面上看起來，這第二貸款所收的利息是不合法的。按照加州法律，不合法的利息都可以一概撤消，賣方只欠她好友本金而已。您或許可以請律師為賣方與其好友協商，以說服他放棄該不合法的利息，這麼一來賣主就不須掏腰包來Close Escrow了。
假若無法說服他放棄利息，另一個辦法就是購買Bond來釋放該抵押書，保費大約是6,000元。一旦釋放了這第二貸款，賣方就不須掏腰包來Close Escrow，但是雙方必須額外簽約或補Escrow Instruction以便處理買賣雙方之間的協議，如買方有權扣留一筆錢在Escrow。另外，萬一無法解決第二貸款問題的話，買方有權把產物還給賣方，但是這種解決辦法相當複雜，務必請教律師。如果賣方是因為事後覺得自己賣便宜後悔而想解約，請求好友協助並且串通欺騙買主的話，您可能必須透過訴訟或仲裁解決難題。（中文部落格www.KennyTanLaw/blog，408-634-2168）◇
（責任編輯：李耀宇）
