【大紀元2012年03月20日訊】（大紀元記者潘淑韻美國聖地亞哥報導）在加州聖地亞哥居住20多年的地產經紀林秀美，在房產買賣方面有多年經驗，親戚朋友也信任她，買賣和租賃房產都找她。近日林秀美接受本報採訪，介紹了關於最近聖地亞哥房市的一些新消息。
林秀美目前的客戶中，差不多一半是本地買家，另外一半是外地人或者國外買家，其中後一半的很多人是因為親朋好友或小孩在聖地亞哥工作、念書的緣故，到這里旅遊之後，被聖地亞哥的好天氣所吸引而在此置業。
林秀美說所接觸的買家都認為現在房產投資回報率要比銀行利率高，而投資股市則風險比較大，房地產投資是相對比較安全的投資選項，她本人表示認同。
現在房價已經很低
林秀美說，很多人認為目前房市價格已經很低了，再不買可能就要上漲了，所以最近買氣有增加。
她介紹，低價位公寓或康斗（15萬美元以下）價格已經開始上漲，高價位的公寓或康斗（30萬美元左右）買氣就比較差，市場主要是由投資客主宰。此外買高價公寓很難申請到貸款，買氣也較差。
林秀美說，以最近幾個月的情況看，市面上出售的房子如果沒有重新裝修就比較難賣。比如30萬－40萬美元左右，面積在1,200呎－1,800呎的的獨立屋，如果狀況好、價格合理，都會有很多人搶，出現同一時間多人出價的現象。
這幾天她正在幫一位臺灣客人買房子。該住宅1,700呎，4個房間，位於Poway好學區，離高速、學校都很近，還有非常高檔的廚房，要價42萬3千美元，房屋賣主同時收到8個出價。她說這所房子搶手也是因為每月花費大概只需2,000美元，但如果出租則可收到2,300美元。
她說現在這類房子存貨少，投資客和首次置業者都喜歡，所以很搶手。根據
多年的經驗，林秀美說，4個房閒的獨立屋較易出租，因為大家都想要多一個空房做客房或書房。
公寓投資與學區房
林秀美說，所接觸的華人買家不論投資或自住，都偏向好學區的房子，因為國外華人投資客會考慮到以後移民或者兒女升學的問題，即使好學區投資回報率稍低，他們也是傾向買好學區的住房。
林秀美就投資回報率作了一個對比：
一棟位於Chula Vista，10年到20年新，2,200呎的獨立屋，租金是每月2,200美元，價格在38萬美元，這樣算來，投資回報率是4.4%。
而一棟位於Rancho Bernardo，20年新，1,700呎的獨立屋，租金是每月2,500美元，價格在50萬-60萬美元，投資回報率為3.8%。
致於更好學區， 如La Jolla和Carmel Valley等地段，房屋的投資回報率就更低了。
林秀美解釋，好學區房子比較保值，容易轉手，特別是在好學校附近走路就到的房子，在5、6月的時候很好賣，但升值不一定快, 因為跌得少，價位偏高。
根據多年經驗，林秀美建議買3房的康斗，適合出租給家庭，而且家庭一般簽租比較久，空房率較低。而1房的康斗或公寓租客則轉換率高，租約相對比較短。
因為她有管理租賃經驗，有些客人跟她買房後就請她接著管理房子，她現在手頭上管理的房子有十多套。
越洋買房 提供資金證明很重要
針對現在很多大陸或臺灣客人越洋買房，林秀美強調，提供資金證明很重要。一般說來，想在美國買房子的外國人需要一個可以開出美元支票的銀行賬戶，用於交付定金。
資金證明方面的材料包括brokerage account，銀行存款、股票買賣證明，及任何可以兌現的財力資金證明，一定要翻譯成英文，還要摺合成美元計算。
林秀美舉例說，曾經有一位客人從大陸到聖地亞哥買房。看中一棟房子，準備出價。但是因為這位客人沒有辦法出具美國認可的資金證明，林秀美也無法幫他出價。
她說，如果是在大陸，可以把錢存到信用卡上，然後刷卡就可以買房子，這位客人在大陸就是這樣買房子。他來美國之前，也是把錢存到自己的信用卡，以為在美國也可以刷卡買房。
孰料美國不承認這樣的資金證明。外國人在房產買賣的Escrow過戶時，一般要收現金或者銀行轉帳(wire transfer)。另外，外國人買房很難申請貸款，只有少數銀行貸款給外國人買度假屋(Second Home)，只能自住，不能出租的。在這種貸款情況下，可用外國收入證明。
林秀美說，資金財力證明要在看房子前就準備好，要不然，看到合適的房子也可能搶不過人家。
房產租賃管理 如何選房客？
投資房產，還有租賃管理這一項。林秀美跟大家分享了一些注意事項。
首先，要把房子整修好(Rent Ready)，再通過各種渠道，把租房信息公佈出去，然後就是挑選房客了，這一步非常重要。
一般都要查申請人以前租房的情況，查信用記錄，如果是因為房子被法拍而信用不好的，就要看他的工作是否穩定，看有沒有法拍之外的信用不好的記錄，如果都沒有的話，可以用增加定金來降低風險。
林秀美特別提到，要注意檢查申請人有沒有欠水電、瓦斯、電話等費用，如果有欠費，她建議不要將房子出租給這些人。
另外，如果所有申請人都超過18歲，要查信用記錄和犯罪記錄。林秀美舉了一個例子。
她曾有一對房客，先生是軍人，信用很好，太太信用記錄不太好，到最後他們退租時，因為太太養狗，狗把所有的灌溉系統都咬壞了。所以查所有居住在內的申請人的信用很關鍵。
林秀美提醒，按照加州法律，在退押金的時候，如果因為房屋有損壞而需要扣留押金，房東需要照相留證據，證明房子確實有損壞，並且要請人估算維修費用，作為扣留押金的理由，並還要在租約中止的3個星期之內告知房客。
對於管理租賃收費問題，林秀美說一般的公司是收取8%到10%的手續費，有些大一點的公司還會額外收取其他費用，比如因為房屋維修而產生的相關費用，如監工費等。
提到外國人在賣房方面要注意的稅務問題，林秀美認為外國人最好如實將租金所得正規報稅。她說，對外國人來說，報稅時可以扣除與出租相關的一切費用，但不能扣除撫養子女的費用（即不能把兒女作為dependent放在稅表上）。另外，外國人在美國擁有房產，每年可以申報看望自己房產的部分相關費用，如機票、食宿等，算作租金所得相關費用。
林秀美說，外國人如實申報房產出租所得，對今後申請移民入籍都有好處。她提及一個現行法令，如果房產賣主是外國人，Escrow就要把成交價的部分（約20%）暫時扣除下來，到報稅時可以把它要回來。不過這些具體涉及稅務的問題，她建議讀者最好咨詢自己的會計師或稅務專家。
