港半新盤勁蝕數百萬 盛薈首宗連SSD虧200萬

【大紀元2012年01月07日訊】（大紀元記者錢正富綜合報道）面對各大發展商紛紛以貼市價推出新樓盤，搶盡二手市場客源，香港二手住宅買賣於2011年下半年不單萎縮，而且罕有地陸續出現半新盤上百萬蝕讓個案，更有業主因要支付額外印花稅（SSD），致損手更嚴重。

正當長實以低於二手價推售旗下沙田大圍名城三期「盛世」，並已售出超過500伙之際，於2011年11月才入伙的2期盛薈，錄得首宗蝕讓兼需付SSD個案，一個單位於12月以652.5萬元沽出，業主賬面已蝕逾百萬元，連同SSD及釐印等開支合共損失約202萬元。而且據市場透露，名城第一期較早前更出現勁蝕306萬元離場的個案。

上述盛薈單位為5座南翼低層A室3房單位，面積981平方呎。據土地註冊處資料顯示，原業主以私人名義於3月份，以754.6萬元購入，並於11月份上會（完成交易）承造按揭，其後於12月份以652.5萬元蝕讓沽出，平均呎價6,651元，賬面已損失約102萬元。

而由於單位於SSD措施生效（2010年11月20日）後才購入，故需繳付SSD，以單位持貨約9個月，需額外繳付10%稅款，即65.25萬元，現時市場SSD普遍由業主單方面繳付，連同釐印費及代理佣金等，實際損失202萬元。

為遏止炒風，港府早前於預售樓花同意方案中，加入一條禁止樓花項目於入伙前轉售（禁止樓花摸貨），而上述單位原業主由於以私人名義購入，因此需要先上會才可將單位轉售。故現時一般的短炒投資者，會以公司名義購入物業，再以公司轉讓形式將單位摸出。

名城一期傳連使費勁蝕300萬

此外，一期名城同樣錄得蝕讓個案，據市場透露，名城3座北翼中層C室，面積1,103平方呎，日前以約808萬元沽出，呎價7,325元。原業主於2010年4月以約1,065.7萬元購入，單計賬面已損失257.7萬元，暫為該盤最大宗的蝕讓個案，若連同釐印及代理佣金等開支，實際損失約306萬元。

名城合共有3期（名城第一期、盛薈、盛世），被形容為「魔鬼樓盤」。據報道，長實為硬銷名城「出口術」已非首次，2010年初第一期宣傳時宣稱合理呎價為1.3萬元，其後唱高開低，正式定價8,879元。名城又是發水樓「經典作」，一個 1,030方呎單位，有多達 211方呎是無從稽考的公用地方面積，表面上實用率76%，但若扣除露台、工作平台和外牆，真正實用率不足六成。長實推出第二期盛薈時，定價調低至8,326元，使名城第一期呎價比盛薈高553元，第一期上車市民頓變「樓蟹」，二手成交至今只得一宗，更是蝕讓；同時第二期盛薈的廣告宣傳口號「一脈相連九龍塘」，令人聯想到樓盤是位於豪宅林立的九龍塘，實際上卻位於新界大圍，被指有誤導買家之嫌。

天巒、何文田半山壹號蝕400萬

另一邊廂，新鴻基地產推出的上水天巒2期日前開始分批收樓，有個別不欲上會的業主蝕讓放盤。據區內代理指，洛卡諾大道雙號屋，面積約4,060平方呎，業主一手以逾4,180萬元購入，現時叫價3,800萬元於二手市場放售，若以上述叫價售出，未計使費已需蝕380萬元。

而長實、南豐旗下何文田半山壹號亦錄得多宗二手勁蝕讓個案。聖誕節前，半山壹號半山徑38號一個中層單位，面積2,313方呎，以2,150萬元成交，呎價9,295元，創屋苑兩年以來的新低呎價，重返金融海嘯水平。原業主於2008年5月以2,567萬元一手買入，因急於換貨，沽出連月租5萬元租約的物業，未計其它使費已勁蝕417萬元。

節後，一個位於一期9號高層單位，面積2,600方呎，剛以2,850萬元成交，呎價10,962元。原業主於2008年6月以3,224萬元買入，經是次轉讓，未計使費已蝕374萬元。

此外，二期富甲半山一個高層單位，若扣除使費，原業主亦需損手讓離場。該單位於富甲半山半山徑12號，面積1,491方呎，業主原本叫價1,750萬元，最終減價至1,668萬元成交，呎價11,187元；原業主於09年10月以約1,640萬元一手買入，經是次轉讓賬面雖然仍獲利約28萬元，但若扣除釐印費及代理佣金等使費，實際虧蝕約52萬元。

黃大仙龍澤樓275萬沽 膺公屋王

本周有一宗不得不提的二手買賣成交個案，是一個公屋單位，位於黃大仙下邨龍澤樓20樓3室，以275.5萬元高價，為成交金額最高的公屋。2011年有344宗一百萬元以上的二手公屋買賣成交，排第二位的是青衣長安邨安潤樓21樓2室，成交價255萬元；第三位是深水李鄭屋邨廉潔樓21樓12室和青衣長安邨安湄樓27樓16室，成交價同樣錄250萬元。

若按各公共屋邨統計，2011年粉嶺華明邨錄得31宗買賣登記稱冠，總值4,269.7萬元；上水天平邨以28宗居次，總值3,893.5萬元；黃大仙鳳德邨錄得26宗，排名第三位，總值3,771.9萬元。◇

（責任編輯：澹修德）