【大紀元2011年09月18日訊】（大紀元記者李賽琳綜合報導）自2009年以來，香港的房地產價格已經上漲了70%，今年更超過了1997年的峰頂，然而已有跡象顯示香港樓市開始冷卻。不少業界人士認為香港樓市將進入調整期，但對於樓價回調幅度到底會有多大，各方則說法不一。
樓市風險加大
近期，住宅交易量和土地拍賣價格已經開始降低，顯示買家和開發商都認為樓市風險正在加大。彭博社16日報導，香港差餉物業估價署(Rating and Valuation Department)的數據顯示，今年的住宅價格在7月首次出現下降。而政府自8月份拍賣的三幅土地，價格都低於市場預期。
報導也指，在從今年7月1日起的新的財政年度中，新鴻基地產公司預計香港本地的住宅銷售量會下降，公司預期銷售約3,000個單位，銷售額約為28億港元，而公司在前一財政年的銷售額達到了37億港元。
香港各大銀行自3月起紛紛上調了與銀行同業拆息掛鉤的按揭利率。一方面，港元一再貶值，讓儲蓄者更願意把港元換成人民幣，造成港元的貸款增長超過存款增長。另一方面，由於內地實施緊縮政策，企業難以借到款項，也願意支付更高的利息。銀行升息雖是爲了追求商業利益，但也暗示香港的超低利率時代將要結束。
儘管港府增加土地供應量以穩定樓市的決心堅定，但也有分析師擔心政府的政策實行過晚，而完成住宅建設也需要時間。政府在樓價高時拼命賣地，到新住宅落成時樓價可能已經下跌，增加的供應量只能加重樓價下行的壓力。
引人關注的是，港府更在今年6月首次推出針對非本地人士的措施，規定若按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港，最高按揭成數需按標準下調至少一成。至於以資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數由五成一律下調至四成。業內人士表示，目前透過資產淨值申請按揭的客戶大部分來自內地。
香港按揭證券公司也公佈新措施，將參與按揭保險計劃的住宅物業價值上限，由原來680萬元下調至600萬元，並且不接納主要收入非來自香港的人士申請。（注：按揭證券公司，是專門從事購買商業銀行房地產按揭貸款，並通過發行按揭證券募集資金的中介機構，其主要服務對象是商業銀行。）
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，雖然內地人來港置業的意欲持續，不過內地購買力已有放緩的跡象，相信港府的緊縮措施會進一步影響內地人士來港置業的意欲。不過也有分析師認為，由於內地樓市調控政策趨緊，限購令範圍擴大到許多城市，港府的新措施只是「溫柔一刀」，對於內地買家影響不大。
樓市是否會崩盤？
香港樓市轉冷，令不少民眾擔憂，回想起97年的樓市崩盤，至今仍心有餘悸。《金融時報》（Financial Times）12日的報導指出，多數人所關心的問題，不是樓市是否會調整，而是調整的幅度到底會有多大。不過，報導稱大多數的預測都不認為樓市會崩盤。
其中，巴克萊資本的區域物業研究負責人安德魯‧勞倫斯（Andrew Lawrence）是看法最悲觀的分析師。據他估計，由於借款利率將升高，香港的物業價格明年將下降25%到30%。
而香港世邦魏理仕估值及咨詢服務的執行董事Yu Kam-hung則預計在未來18個月物業價格會下降10%至20%。他說：「所有驅動價格上升的因素都在消失。從內地買家流入的資金只會減少，而利率已經見底。」
但是，Yu Kam-hung認為，港元貶值以及第一手物業的持續短缺，會對市場起到一定的支持作用。他補充說，如果港元在未來一年下降超過10%，將會產生來自內地買家的新鮮需求；如果貶值步伐放緩，只下降3%至4% ，則對海外買家的吸引力不會有太大變化。
香港中文大學金融學教授Chak Wong則認為調整來的有點遲。他說：「不應該有一個市場需要人們付出12倍的家庭收入來獲得一個住宅單位。」◇
〈責任編輯 王添財〉
