高回報區域投資公式
——財富蜘蛛網獵獲“達拉斯”（下）
選擇最好的房地產投資區域的公式
上一次我們談到，Real Wealth Net Work對於房地產投資區域的選擇，有一個類似的“公式（Formula）”，遵循它就可以走向房地產投資的成功。其中包括八個要素——
• 人口增長要素
• 生活成本要素
• 就業機會要素
• 物業價值要素
• 市場驅動要素
• 區域自然要素
• 市場存貨要素
• 家庭收入要素
投資區域公式的其他要素
我們繼續談剩下的五個要素：
• 物業價值要素
物業價值要素其實也是個綜合性的市場要素，房屋的價值是上升還是回落？那要看是什麼地點和時點。物業價值的產生其實是非常複雜的，以至於專門有個專門職業叫做“估價師”。地點就是Location。所在區域的宏觀中長期城市規劃，快速路和地鐵的規劃與建設，工業園區的規劃與建設，大公司的遷入與遷出（比如Apple公司落戶Cupertino等），學區水平，安全性因素，鄰里社區的建設等等。
對於當下，在經濟不景氣的情況下，是否此房價已經跌入谷底；而之前是否上漲速度過快，等等時點的因素都會影響物業的價值。
• 市場驅動要素
而具體了解驅動某一地區市場的因素，則可以非常直接地進行相關預測。比如說，如果是因為上面談到的人口遷入的因素，或者是說大公司或者工業園區的遷入等，導致本地房地產市場價格上揚，這個就是市場的需求方面導致價格上漲；另外一方面，如果說在人口已經非常多的城區，因為土地供應的減少而導致建設數量方面的減少，這個就屬於市場的供給因素導致房屋價格上漲。因為一個複雜的市場中，各種互相矛盾的現象都會同時存在，那麼，我們具體是怎麼分析未來呢？答案就是要看——在本地那個是主導的驅動的因素。找到了主導驅動因素，就是找到了關鍵問題，未來就容易預測了。
• 區域自然要素
方才講的都是市場方面，或者說是社會造成的因素。考察一個區域市場，還需要看它的自然環境所帶來的影響。比如龍捲風、水災、地震等因素。這些方面有時會非常強烈地影響房屋的價格。比如你看到一個房子非常便宜，也許這裡非常可能發水災，而你作為外地人卻未必知道。對於木結構的美國房屋來說，水災幾乎是非常災難性的，如果房屋整個被泡過，那將是非常危險。地震對於加州的人們都非常熟悉了，筆者就聽說有加州人因為擔憂未來加州可能發生的地震，而跑到外州去投資房地產了。
• 市場存貨要素
市場存貨是個非常容易理解的市場因素。即使是在房地產市場如此不景氣的情況下，對於好區域的法拍房還是大家爭相競標的對象。答案非常簡單，就是市場存貨不同。好區域的法拍房因為市場上的存貨太少了。常言道，物以稀為貴。即使是整體不景氣的狀況下，好區域的好房子，還是搶手貨。而我們投資，就要敏銳地抓到那些搶手貨。而一個有能力的經紀人，總是可以用不高也不低的價格高命中率地搶到“好房子”。有的時候，為了搶到好房子，經紀人們經常還要勸說買家出比要價更高的價錢。這一點，沒有經驗的買家通常都不理解。
• 家庭收入要素
家庭收入中位數是個非常實在的市場指標。家庭收入中位數的上升，意味著未來房地產市場的整體升值。經濟學上，收入的增高而物品的供給不同時增高，必然會帶來一定的通貨膨脹，表現在市場上就是價格上漲；另外一個方面，家庭收入的增高，也是一個區域經濟繁榮的表現，更多的發展機遇多過人才供給量，必然使本地區的勞動力價格上漲，這就表現為家庭收入中位數的上升。因此，家庭收入不斷上升的城市，就是一個非常好的投資區域選擇。而達拉斯從2009年到2010年，家庭收入中位數從每年9萬上漲到每年9.8萬，一年上漲近10%，而房價中位數也是從13.7萬上升到15萬。這種增長是非常好的投資信號。
媒體對達拉斯的評價
最佳居住城市（Relocate America, 2011 ）
最佳做生意的城市（CNBC, 2011 ）
最快成長的城市（CNN, 2010 ）
美國最容易生活城市（Forbes, 2011）
最佳房東城市( CNN, 2011 )
最好找工作的大城市( Forbes, 2011)
投資實例：
地址: 14701 Arborcrest Dr., Balch Springs, TX 75180
該房子的社區有美麗的公園，非常適合有孩子的家庭！靠近高速路的主入口和零售店。
三臥兩衛，1654呎，售價僅僅 $115,000, 每月租金$1,225 !
地址: 722 Ford Dr., Cedar Hill, TX 75104
美麗的兩層5臥的房子，樓上的遊戲室帶有水吧，對於喜歡娛樂的家庭是非常好的房子。
5臥3衛，2522呎，售價僅僅 $130,000, 每月租金$1,500 !
地址: 9012 Tampas Ln., Dallas, TX
好學區，有硬木地板，距離學校和圖書館很近
三臥兩衛，1549呎，售價僅僅 $105,000, 每月租金$1,225 !
地址: 8414 Cedarcrest Dr., Providence, TX 76227
位於北達拉斯成長最快的城市，有私人湖泊、水公園、漫步道和自行車道。
三臥兩衛，1203呎，售價僅僅 $120,000, 每月租金$1,295 !
達拉斯房地產講座時間、地點：
舊金山灣區：Walnut Creek
Real Wealth Network Offices
1875 Olympic Blvd, Suite 100
Walnut Creek, CA 94596
2011年十二月二日, 星期五 12 – 2 PM
舊金山灣區：Sunnyvale
Sheraton Sunnyvale
1100 N Mathilda Ave
Sunnyvale, CA 94089
2011年十二月三日, 星期六 2 – 4 PM
洛杉磯：Los Angeles Area
Best Western
18880 Gale Avenue
Rowland Heights, CA 91748
2011年十二月四日, 星期日 2 – 4 PM
聖地牙哥：San Diego
Taiwanese American Community Center
7838 Wilkerson Court
San Diego, CA 92111
2011年十二月四日, 星期日 7 – 9 PM
網上登記報名： www.realwealthnetwork.com/chinese
有問題，請電：626－888－9508
