市場觀察：美房價高估與低估的地區

【大紀元2011年01月29日訊】（大紀元記者杜瑩潔報導）房市漸趨谷底，房屋定價也日趨合理，但某些地區仍存房價被過分高估或低估現象。
　　
南加州Local Market Monitor（LMM）公司是一家專為投資者提供當地房市情況分析的公司。公司創始人Ingo Winzer根據20年的市場數據得出「均衡價格」（均衡價格是基於一個與經濟、人口增長、建築成本、空置期、家庭收入和利率等有關的數學常數，每個大都市地區都不同，它反映了購房者房屋的漲跌情況，以及購房者預購特殊地區的房屋樂於多支付的價格情況）及某種因素決定了房價的估算。
　　
LMM調查顯示：2006年中期房市繁榮時期，全國100個最大市場中，有37個定價過高，6個定價過低，57個定價合理。而今國內絕大多數市場上房屋定價合理，只有8個城市定價過高，15個城市定價過低。
　　
●房價超低估地區
　　
在房價被低估的城市中拉斯維加斯（Las Vegas）的平均房價不足$14.5萬，該價格只略高於房市泡沫高峰時期房價的一半，比市場均衡價值或公平市值低30%，但該城市評級分數卻很低。
　
　LMM首席運營官Carolyn Beggs說：「造成拉斯維加斯評級低的因素主要集中在人員僱用問題上。在拉斯維加斯，諸如生產和建築部門的工作高度集中，這被視為不穩定因素。同樣，加州的斯托克頓(Stockton)也低於均衡價格20%，其風險評級仍屬中級。原因是斯托克頓市從事醫療保健、教育和政府工作的行業集中度較高。這些都影響風險評級。」
　　
由於房市泡沫期的過度建房，拉斯維加斯和奧蘭多（Orlando）住房供過於求。兩城市的經濟過度依賴房地產，是受止贖打擊最嚴重的城市，其房價較高峰時期比前者下跌52%，後者下跌39%。
　　
此外，俄亥俄州的阿克隆(Akron)房價被低估的比率達-22%，密歇根州的克利夫蘭(Cleveland)和沃倫(Warren)，低估比率達-21%。
　　
●房價超高估地區
　　
房屋的地理位置也是影響房價的主要因素之一。例如:臨海的聖地亞哥(San Diego)因氣候較好，房價就要比紐約的布法羅(Buffalo)高。LMM調查顯示：目前房價被超高估的地方是紐約城郊外的長島(Long Island)，目前該處房屋均價為$41.8萬元，高出平均價格$31.8萬元的26%。但LMM認為該城市的風險評級屬中級，其原因是該地失業率僅為 6.9%，而且今年就業率有待增加。
　　
其它房價高估的地區包括：洛杉磯(Los Angeles)和波特蘭(Portland)，高估比率均為24%；加州的聖安娜(Santa Ana)房價高估比率也達23%。