【大紀元1月8日訊】（紐約訊）回首2009年，怎麼形容這是極具挑戰性的一年都不為過。在預測2010年商業房地產市場之前，還是先回顧一下2009年所發生的幾件大事。
● 一月，奧巴馬宣誓就職成為美國歷史上第一位非洲裔美國總統。二月，總統簽署了7,870億美元的增長計劃用以刺激經濟發展，以期將失業率保持在8%以內。
● 10月份失業率攀升至10.2%，達到十年來的最高峰； 11月份，再次裁掉11000個工作機會後，失業率竟降至10%。這表明失業人數持續增加，但不再列入失業人口。如果加上那些只做半職工、卻還在等待全職工作的，失業率就將是17%。
● H1N1甲流感的侵襲，以及隨著經濟的惡化，龐氏詐騙（Ponzi schemers）團體的頭兒馬多夫（Bernard Madoff）被判入獄服刑150年。
● 為刺激經濟增長，政府推出了「舊車換現金」計劃，多數民眾將只值幾百元的車換回了$3500到$4500美元。這一計劃出爐的第一週就燒掉了10億，迫使國會再次追加20億。如果沒有這一計劃，預計有125,000輛車待售；後來有690,000輛新車因此計劃受益而順利售出。
● 美國房屋市場的緊張局面創歷史新高，每13秒就有一棟法拍房等待出售。隨著房利美和房地美的慘敗，美國聯邦房屋管理局採取了緊急救援行動，新的次貸款只要3.5%或僅需更低的首付費買房。美國政府以此擔保了92%的家庭住房貸款。
● 為刺激房屋銷售，給首次買房的房主八千元的退稅計劃啟動。此計劃隨後擴大至更廣的購屋群體。美國房屋的平均售價是17.8萬美元，美國聯邦房屋管理局FHA只要求3.5%的首付費，實際上等於是美國政府掏錢給人們買房。
● 基於美聯儲的貨幣政策，有幾家銀行獲益非淺，他們能為名下的問題資產救助計劃（TARP）籌集資金。
● 克萊斯勒（Chrysler）和通用（GM）幾盡倒閉，又被美國政府保釋獲救。出於政治目的，這種非典型的破產例子給人們留下許多疑惑，為什麼精密設計的破產法，以及數以千計的資深擔保機構，形同虛設。克萊斯勒被飛雅特（Fiat）接手，通用則被全美汽車工會掌控，而納稅人卻得背負退休金的擔子。
基於以上的政府開銷，美國的財政赤字已超過1.4萬億。這真是個多事之秋，眾多的史無前例的事件，也無法預知該如何因應。
在商業房地產方面，銷售額創新低谷，至少是自1984年以來。觀察各地的價格震盪，有「很多」問題資產，後來發現「真的」是很多。隨著失業率的增加，房價下跌，有待銷售的房屋數量在上升。預測2010的房地產走勢，還得看看十大指標（沒有什麼特別的順序）。
1) 失業率
對於大多數讀者來說，我相信沒有比失業更能影響住家和商業房地產市場了。如果人們丟了工作或是擔心失業，他們就不太可能從一居室換到兩居室，從租房到買房自己住。雇主裁員，就不太可能需要太多的辦公面積，還會儘可能少租一點。情同此理，丟了工作的人也不太可能去旅行，空著的酒店也將受損，消費者也不太可能在商店裡想買什麼就買什麼，商場的銷售壓力也隨之而來。
現在平均的失業時間已超過了28週，這也是1948年以來記載的最長失業週期。如果加上想從零時工轉到正式工的就業人數，那麼失業率將飆升至17%。據預測，2010年的失業率還將持續上升。這回大蕭條已裁撤了超過700萬份的工作。基於這些數據，再按人口趨勢看，每年若增加100萬個就業機會，也需要一段時日才能恢復到過去官方5%左右的失業率。因此創造「淨」就業機會是一切復甦的關鍵。
從好的方面來看，生產力有所增長意謂著即將恢復景氣，5%至6%的增長通常是再招人的前奏。同樣，臨時工作機會的增加也意味著正式工作機會的來臨。
2) 企業盈利
企業的營運情況是項重要指標，尤其是大企業。股票市場已從去年三月的6600點上升至年底的10500點。股市上揚的大部分原因是由於投機和企業削減開支（降低工資是最大的原因）。短期內減少開支還可行，但長期看不是企業的營運之道。必須增加營收，才會有良性發展。至此企業還沒有找到增加營收的具體方案。
3) 信貸市場
為了商業房地產市場的正常運作，我們就得融資貸款。在紐約就很幸運，這裡有著眾多的社區銀行和小規模的區域性銀行為民眾貸款，這種情形一直持續直到2007年夏天受信貸危機的影響。大部分地區，許多這類的小銀行聯合投資的發展和重建項目備受重創，致使在2009年140家銀行倒閉。我們還沒能看到一定數量的大銀行和貨幣中心積極投資商業房地產，很期待他們能重新站起來。
金融援救計劃的「定期資產支持證券貸款工具」（TALF）和公私投資基金（PPIP）起到的作用有限，尤其與初衷相比。但提供市場信心方面是值得肯定的。這一舉措有助於重新啟動我們迫不及待的融資（CMBS）市場。2005至2007年泡沫膨脹期間這些銀行業承攬了40%的借貸業務。現行和近期的再融資需求都大得驚人。但即便傳統銀行和保險業都全力以赴，也無法滿足貸款的需求。
籌集公共資金至關重要。CMBS 在2007年籌得的$2300億在2008年僅剩下120億。從2008年的七月至2009年底的籌集發行為零。目前有幾筆交易正在結算。我們會密切關注讓公共資金流入房地產市場的相關訊息，如統籌基金的發展、不動產投資信託（REIT）的集資活動(最近籌得200億），以及新近形成的房屋按揭貸款等。(待續)
作者羅伯特‧克納卡爾(Robert Knakal)是《紐約觀察員》 (New York Observer) 地產專欄作家，並為紐約地產公司Massey Knakal Realty Services創辦人兼主席。
(http://www.dajiyuan.com)
