【大紀元1月22日訊】(大紀元記者超然編譯)在經濟大潮中，房子對家庭來講可謂是巨大的財富。無論休閒花銷還是接受高等教育經費，你都可以用它來抵押貸款。但如遇房價下跌，尤其是房屋售價或再融資的錢不能彌補借款時，你會後悔當初不該以此貸款。
資產淨值貸款有三種：現金再融資、二次按揭貸款和房屋信用貸款（HELOCs）。決定採取何種類型的資產貸款涉及到許多因素。究竟採取哪種方式，要取決於你所處的環境、利率情況以及貸款目的。在某些情況下，也許不選擇以上方式會更好。這裡僅做簡述，以供參考：
現金再融資(cash out refinance)
通常的cash-out refi在還清舊的貸款並申請新的貸款時會包含欲借金額及結算成本。因為這種再融資在抵押品上的債權排在首位，其貸款利率通常會比二次按揭貸款利率低，但現金再融資需要2至4個星期。採用此方式時只需確認出借人是否加收諸如快遞費（平均$50元）、資料準備費（$244元）等「雜費」，因為這些費用會增加你每月的付款額。通常的經驗是：如果現金再融資利率低於現行按揭貸款利率，則可考慮使用現金再融資方式貸款，而不採用二次按揭貸款；反之，則可採用較低利率的按揭貸款，並考慮一下其他貸款方式。
二次按揭貸款(Second Mortgage)
在房屋淨值貸款中，二次按揭貸款是首選，無論是固定利率還是一段時期內調整的可變利率，你都可根據自己的資產申請若干年期限的貸款。當你確定借款數額時，可以考慮這種方式。例如購買新車，你只需確定貸款條款是否優於從授信機構取得的無抵押自動貸款。如果你已採用首次按揭貸款購車，雖然有時貸款人會免收一些費用，但結算費用基本與初次抵押貸款費用相當。如：$200,000元按揭貸款平均貸款處理費（loan origination fee）為$2,732元。
房屋淨值信用貸款（HELOCs）
HELOCs利率會根據市場基準利率的變動而波動。市場基準利率是銀行用以設定貸款利率的基礎，比如通常的貸款利率為市場基準利率加2%。和信用卡一樣，HELOCs是開放式（open-end）的，你可根據自己的需要限度借款，比如在房屋裝修的不同階段借款。有的HELOCs年費是100元以上，退票費為350元至500 元，並且有平均餘額的要求。所以盡量多選擇，避免收年費或退票費的貸款人。
哪種資產淨值貸款適合你？
自己資產的價值可以用房屋現行市價減去你的欠款後得出。現行房價的確定可以參照類似房屋的市場售價；房地產經紀人也可以為你提供「價值意見」，幫助你精確的確定價格；你還可以通過Zillow等網站評估你的房屋價值。
但切記：資產價值會隨市場的變化而變化。貸款人也會相應的限制你的借款能力。由於2008年和2009年房價的下跌，許多借款人發現即使房屋正在裝修中，其 HELOCs也會突然凍結，因為法律規定在信用額度和現有資產兩者差距巨大，即相差50％或以上時，允許貸款人減少或凍結房屋貸款額度。
信貸的寬鬆對房地產泡沫應負有責任，導致貸款人現在又矯枉過正，對信貸緊縮過度。因此，在確定你的個人需求時，任何決定都不應該只考慮到可用資產的數量，而是要考慮到你的償付能力，通常還貸額應不超過總收入的28%。此外，消費習慣、應急現金儲備（至少擁有3個月的儲備）、信用評分都是要考慮的因素。
與信用卡債務不同的是這裡所指的三種資產貸款均以房產作抵押。如果不能還清貸款，那麼你的房產將會被沒收。此外，如果你失去抵押品贖回權或短售房產（房屋售價低於欠款），也會影響到你未還清的第二次按揭貸款。因此，採用資產貸款前一定要探索其他融資渠道，如使用存款、申請政府助學貸款，或向家人或朋友借款等。 (http://www.dajiyuan.com)
