报告：美房市衰退二战以来最严重

【大纪元6月24日讯】(美国之音记者：木风2008年6月24日华盛顿报导)哈佛大学星期一发表报告称，美国房地产市场正在经历二战以来最严重的衰退。其近期前景依然充满风险。如果就业市场恶化，房地产市场衰退将会更加糟糕。

对于关心美国房地产市场走势的人们，哈佛大学的这个报告中的发现可不令人鼓舞。哈佛大学联合房地产市场研究中心在这个年度报告中称目前的房地产市场看来正在出现半个世纪以来最严重的的衰退。

报告的主要发现包括：全国独栋房中位价出现40年来的首次下跌；美国房价的中位价在两年内下跌了18%，90年代初的那次房市衰退在两年后实际房价上涨了6%；丧失抵押赎回权的房屋数量在2007年达到130万套，比2005年翻一番，失赎权房屋比率是专家跟踪这一数据以来的34年中最高的；二手房的库存量高达10.7个月的销售量，新房库存量创30年的记录。

哈佛大学联合房地产市场研究中心主任尼科拉斯.雷兹纳斯(Nocolas Retsinas)对美国之音说：“我认为这次房地产衰退是二次大战以来最严重的。过去我们也有过其它几次房地产市场下滑，新房动工率和房屋销售也出现过大幅度下跌。但是，这次市场衰退跟以往不同的是，在动工率和销售量锐减的同时，全国的房屋价格也大幅度下降。这是我们跟踪房市资料50年来从未遇到过的。”

*近期走势仍险恶*

这次房地产市场衰退是从2005年8月市场繁荣达到高峰之后开始的，到现在已经近三年了。期间，有不少专家和预测机构认为市场在经过大幅度调整之后正在缓慢地进入触底反弹的阶段。但是，哈佛大学的研究显示，这种期望现在还缺乏有力的证据。相反，房市近期的走势依然充满风险。

主持这项研究的的雷兹纳斯在接受美国之音采访的时候对市场目前的状况做了下面的分析。

他说：“有两个主要的原因，一是市场库存积累太多。我们市场上的房子是太多了。建筑商建房太多。贷款机构放贷太多。目前市场上没有卖掉的房屋数量有100多万栋。我们要消化掉这些房子很困难。原因是信贷收紧了。次级信贷危机的爆发影响到信贷行业的各个方面。现在即使人们想买房子，如果没有大量的首付款和非常好的信用记录，就很难拿到贷款。这是第二点。”

雷兹纳斯表示，拿不到贷款，买不了房子，市场的库存就不会减少，房价就会继续下跌，市场就难以出现好转。美联储虽然降低了短期贷款利率，但是，由于油价和食品价格大幅度上涨，降息周期看来已经结束，长期利率最近明显走高，这给极度疲软的房地产市场增加了更大的压力。哈佛大学的报告认为，市场滑坡的走势可能要持续到明年。

*就业影响房市*

不过，市场是否能够在明年结束下滑走势而进入平缓的疲软阶段，雷兹纳斯认为，利率是一个因素，但更为重要的因素是就业。

他说：“利率非常、非常重要，但还没有就业那么重要。利率是经济增长的重要因素。我们已经看到长期利率开始上涨，这将提高借贷成本，同时降低购买力。房市的一个很大的未知数是我们的经济是否会大量丢失就业机会。如果会，市场衰退就会更深。”

*各地情况不同*

哈佛大学的这份报告显示，虽然全国总的来说，市场前景还在恶化，但是各地区的情况还是很不相同。东北地区最糟糕的阶段可能已经过去，今后一段时间，这个地区可能还会出现一些坏消息，但明年应该会出现初步的复苏迹象。西南地区，建房太多，复苏推延得会比较久，市场下跌的幅度将会比其它地区更大。中西部地区，房地产市场疲软，根本原因不是市场本身，而是经济问题。经济不好，房地产市场就好不了。

这份报告的主要内容是突出了近期市场形势的严峻，但是在谈到市场的长期前景的时候还是表示了一定的乐观。报告认为，美国人是越来越多，家庭也越来越多，住房市场肯定是要发展的。只不过，在市场得以恢复之前，还有一段崎岖不平的路要走。