房价开始下跌以前，我买了一栋新房子。由于懒得搬家，所以没把旧房子及时脱手。还可笑地打着如意算盘：准备新房子快完工的时候，再把旧房子卖了，直接搬入新居。这样就出现一个情况：同时手里有两栋房子。
房价下跌以后，买房子容易，卖房子难。要是你富可敌国，那倒是不打紧。可是我还靠着卖旧屋的钱去买新屋。要是旧屋卖不掉，新屋不但买不下来，而且连好几万元的定金也要付之东流。眼看新屋一天一天接近完工，可是旧屋还没脱手，才感到有点火烧眉毛。糊里糊涂逆水行舟，不得已在房市下跌后，开始卖屋。这才知道其中的学问大极了。现在把自己的教训拿出来与大家共享。希望前车可鉴，对大家有些帮助。
首先，是怎么挑选中介的问题。
中介的能力大相迳庭：有的一年只卖掉几栋，有的竟然能卖掉上百栋！为了及时把旧屋卖一个好价钱，挑一个能干的中介是毋庸置疑的。打了一通电话以后，对有些中介的表现真是敬佩之至：他们不但房子卖得快，还价格卖得高。任何房子似乎都能不费吹灰之力，转眼就给你卖一个超好的价格。请来估价的中介们，拍着胸脯，趾高气昂，口若悬河，一个比一个精彩。我们就挑了一个既卖得多，又卖得快，且卖得高的中介。他一年卖多少房子，是不能造假的，都有据可查。这还能有错吗？
没想到跟中介签好半年的合约以后，才明白自己倒霉在哪里了。（一）开价高的中介并不能最终保证就把你的房子卖那个价。房子卖什么价，得看市场。由不得中介决定。有些中介给你一个偏高的价格。目的是拿到卖你房子的合同。房子上市以后，卖不掉，你自己就得乖乖降价。（二）能卖多少栋房子不单纯与中介推销的能力有关，还跟他手里有多少卖房合同的数目有关。合同多了，卖掉的房子自然就多些，并不见得是推销的能力强，而可能是拉合同的能力强。为了拉到合同，有些中介就不惜夸口，先把你的房子夸一番，然后开一个偏高的价格，其实是空头支票。（三）我们的中介拿到我们卖房合同后，就开始指导我们怎么准备卖房。无非是怎么升级厨房台面、怎么加铺地砖、怎么升级地板。卖家花的钱越多，中介越好当。房子还没卖，先花了上万的装修费。你要有点犹豫，中介马上给你打招呼，“卖不掉别怪我！”（四）有些中介手里有很多合同，其实对卖家并不好。那么多房子，一个人管不过来，必然就把精力集中在价位偏高的大房子上。一般的房子，根本没精力顾及。有时搞Open House很久才来一次。无奈只好自己搞。来看房的还以为是我们Sale by Owner。又不好意思说中介没时间。哭笑不得。
挑选中介要看其关心的程度。不能找一个到时只管取钱的。找中介也最好找跟你房屋类型对口的。如果一个中介手里有很多豪宅，那么你的小房子就必然受冷落。有的中介对房屋检查、定金存放、合同审定毫无兴趣。要注意些什么，要准备些什么，都不闻不问。就是等最后来拿钱。无论跟什么中介都要签短期合同。越短越好。结果我们却签了半年。中途不满意，想换一个也很麻烦。
其次，我们还请了一个糟糕律师。
我们的律师是由我们的中介介绍的。卖家请的律师本来是起监督作用的：看看买卖过程是不是符合卖家的利益。可是一旦律师是中介介绍的，那么律师的利益不再是维护卖家，而是维护中介：只要把房子卖掉就好。而卖家的利益能维护则维护，不能维护就不管，甚至为了成交，可以出卖我们的利益。在交易过程中，买家有时提出无理要求，要这要那。我们的律师居然不但不据理力争，还要求我们同意很多条款。律师最关心的是把房子卖掉，至于什么条件，他毫无兴趣。找他写个信，打个电话，不但态度厌烦，而且还加上许多费用。
更有甚者，我们有时真怀疑我们花钱请的律师到底为谁服务。有一次，我们的律师收到买家律师的来信提出无理要求，我们的律师竟然说，对方是很厉害的律师，最好就照他说的办。后来成交以后，我们的律师又问，以前有不满意对方的地方，要不要起诉对方，他可以帮忙。既然他怕对方的律师，怎么还敢打官司？原来成交以后，他和中介都拿到了钱。在这样的情况下，他再怂恿你去打官司。能不能赢，他根本不在乎。只要开打，他就有额外收入。律师由中介介绍，沆瀣一气，是一个很大的教训。
其三，碰上形形色色的买家
由于中介忙不过来，我们有时只好自己做Open House。见了不少买家。不见不知道，一见吓一跳，才知道自己对卖房了解太少。
（一）对别的文化不了解。我们买旧屋时专门挑选了大门和窗子都朝南的房子。朝南冬暖夏凉，采光充足。房子其他都可以改装，就是方向不能改。朝南成了我们的一个卖点。没想到西方人对此根本不在乎。夏天热开冷气，冬天冷开暖气。跟他讲方向，简直就是对牛弹琴。更有甚者，来看房的有很多是印度裔的家庭，印度人喜欢朝北的房子。我们拿着指南针证明这房子朝南。别人一看就走了，闹了笑话，自己还蒙在鼓里。
（二）很多来看房的并不是买房的，而是卖房的。他们来看房是想知道自己的房子可以卖多少价。又不好说是自己也要卖房，就藉口是给朋友看，其实就是给自己卖房做准备。还有的人来看房，是自己先来。然后带配偶来，接着是带孩子来，带父母来，带亲戚朋友来，再就是整个村子一起来。同一个房子看了又看，真不知他们哪来那么多的精力。中介带人来看房，有时就给你15分钟准备。对那些反覆来看又明知不会买的，也不好拒绝。无论你是在厕所办公、浴室洗澡、在餐桌上吃饭、在床上睡觉、两口子亲热也好，你得马上一个鲤鱼打挺，跳将起来，把房子收拾一番，落荒而逃。
（三）还有一个买主尤其特别。他老打电话来问，房子卖了没有。告诉他房子还没卖掉，他就说谢谢把电话挂了。后来听说有人出价准备买，他就来劲儿了。他也出个价，非要把人家挤走。等你准备把房子卖给他，他就开始支支吾吾，说还要考虑考虑。再去电话问他，他就说不买了。不久他又来电话问，有没有别人要买。正好又有另一家出了定金，他又故伎重演，开出一个稍高的价格。我们学乖了，向他要支票定金，他非要我们把别人的定金退了，他才给。而且信誓旦旦，绝不爽约，并跟你商量什么时候可以搬入。可是我们把别人的定金一退，他马上就打退堂鼓。理由是，上次虽然跟老婆商量过了，这次还要重新商量。
（四）房价下跌要防范趁火打劫的人。我们因为新屋付款期已到，而旧屋还没卖掉，情况有点十万火急。这时来了一个买主。他一副文绉绉的样子，态度诚恳得不能再诚恳。把房子里里外外看了好几遍，表示很喜欢。他太太看了，也喜欢得不能再喜欢。没地下室没壁炉都不成问题。愿意出价买下。可是他提出一个问题：“那么好的房子，你们为什么着急卖掉呢？房子是不是有质量问题？”看他那么诚恳，也为了打消他的顾虑，我们就实话告诉他：我们把旧屋卖了才能买新屋。如果旧屋不卖，新屋不但买不下来，几万定金都要泡汤。他听了显出很同情的样子。我们觉得总算有救了，欢欢喜喜，准备过几天签合同。中介表示，只要他的佣金无损，你们自己商量也好。
签合同的那天，他再次强调说他特别喜欢我们的房子，而且也是为了帮我们一个忙。我们感动得都差不多要涕零。为了把房子卖掉，我和太太主动把房价降低了3万。经过协商，一切就绪，约好了时间签合同。
到了签约的时候，买方忽然提出要一些家具。又经过协商，同意送一套早餐家具，总算签下了合同。
第2天买方来电话说，因为没有壁炉，要求再降价5千。不然合约就作废。买方早就把房子看了5、6遍，明知没有壁炉，纯粹是藉口。为了把房子卖掉，我们妥协把洗衣机和烘干机送给买方。总算买方同意把合同给律师过目。可是双方为了买方何时付第2笔定金再次发生争执。
房屋交易的合同其实只对卖方有较大约束。一旦签好合同，卖主就不可以再让其他人来看房。而买方则可以接着看其他房子。买方虽然要付两笔定金，而且都是在卖方律师手里，可是买方一旦反悔，卖方要买方赔偿，还得上法院。一旦有诉讼，那房子就暂时不能卖，要等诉讼结束。因为这个原因，卖方签合同要特别小心。而那个买主也知道其中奥秘，所以在给第2笔定金上故意制造很多纠纷。
对方坚持要等房屋检查的书面报告出来后才付第2笔定金。虽然房检的人可以马上口头告诉买主房子有什么问题，但是他们坚持要等书面报告。而书面报告何时出来，对方坚持不让确定日期。那等于第2笔定金没有保证。对方的律师却要我们相信买方。我们越想越觉得不对，如果大家都靠相信对方，那还签什么合同？简直是一个圈套。
我们正在犹豫，对方又提出一个无理要求，想列入合同。在房屋交接时，如果发现一个问题要罚款$1000。我们几乎没听明白。于是问对方如果墙上有一个钉子洞怎么算？对方回答也要罚款 $1000！那么大个房子，又不是崭新的，也没有十全十美的东西，要找出几10个所谓的问题很容易。而且我们找人修也不行，一定要罚款$1000。包括我们无偿送给他的冰箱窗帘和其他电器有问题也要罚款。对方简直就是敲诈了。
如果我们跟他签了合同，那就掉到了一个陷阱里。不但房子卖不掉，还要面临很多罚款，搞不好还要打官司。这时我们才下决心，跟这样的买主一刀两断。
后来我们房子是妥善卖掉了。可是这件事情告诉我们：换房子，最好是先卖掉旧屋，再卖新屋。有的人就是趁火打劫。一定要坚持原则。超过了协商的限度，要敢于拒绝。文章来源:闻人
6/17/2008 11:55:36 AM
