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地下室可以出租吗?

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【大纪元2013年04月06日讯】(文/艾伦)经济不景气、房屋持有成本上升,都是许多华人将地下室出租的原因。多年以来,因为地下室出租导致纠纷的华人不在少数,轻则损失租金,重则惹来民事官司。那么,地下室可以出租吗?答案不尽然,也不尽不然。

地下室非法出租 屋主与中介同责

2011年6月,安其洛在纽约史丹顿岛租了一个地下室并在七月入住,月租金是1,200美元,她付了一年的房租,并支付了一个月的租金为押金,还付给了中介1,400块钱的中介费。房屋一共有四层:地下室、一层、二层,然后阁楼,屋主巴斯特住在阁楼上。在地下室居住一年以后,有人来到她居住的房屋的一楼移走了燃气表,并告诉她这个地下室是非法的。

安其洛将巴斯特告上民事法庭,要求巴斯特退还一年的房租,然后补偿搬家费用4,400美元。巴斯特告诉法官他不认识安其洛,说他只出租了一楼和二楼,并对安其洛提起了反诉,告安其洛破坏了他的房子。不过,巴斯特的证词难以取信于法官,因为法官找到了以前的一个记录,显示在2009年他从地下室赶走了另外一个房客。

法庭书记员找到了巴斯特购买房屋的记录,在2007年5月11日,巴斯特通过贷款购买了这个房屋,根据贷款记录,他的房屋属于“改良过的1家庭或2家庭住宅”。楼宇局没有显示持有人情况,表示这个房屋完全是非法的,或者是在1938年1月1日之前建造的,在此之后纽约才开始要求屋主持有房产证。楼宇局的记录也进一步支持了安其洛的证词,在2012年7月12日,楼宇局有拆除令,要求巴斯特拆除地下室和阁楼中的公寓结构。

至此,事情的真相已经较为清晰。但是,法庭的判决可能会出乎读者的预料:一是安其洛不能要求退回租金。法庭认为,地下室是非法的,但是安其洛完全有能力和条件辩明这一点。因为只要有电脑的人,只要上到纽约市政府的网站(nyc.gov),在楼宇局的主页上输入房屋的地址,就可以知道这个住宅是否合法。二是她可以拿回押金,并获得搬家补偿。1,200美元的押金和4,400美元的搬家补偿要求获得法庭批准,安其洛可以获得5,600美元的补偿。三是安其洛可以起诉中介,要求中介赔偿一年的租金,因为是中介的疏忽没有检查房屋的合法性,导致安其洛损失了一年的租金,所以中介应该给予赔偿。

地下室如何合法出租?

纽约市将地下室分为两类:一类是房屋有一半以上在地上,就是常说的“半土库”。另一类是不符合半土库的地下室,为表达方便这里称之为“土库”。根据纽约市的规定,土库是不可以出租的。

但是,半土库是可以出租的,不过要符合非常严格的条件。如果是两家庭的半土库,一般情况下是不可以出租的,因为这样会改变两家庭的性质为三家庭,这样的话必须符合1929年4月18日通过的《纽约州多家庭住宅法》的全部要求。如果是一家庭的半土库,条件要宽松一些,但是也要符合相应的条件:

1. 符合房屋维修法的规定。要求半土库的房间大小等指标达到地上建筑一样的标准。

2. 半土库层高最少要有7英尺。

3. 如果楼宇局认为半土库的土质需要,则半土库地面以下部分要进行防湿和防水处理。

4. 整个半土库为一个家庭使用,不能隔开出租。

5. 半土库的每个房间都要有至少一个窗户,而且窗户要符合房屋维修法27条2062款的要求。

6. 半土库外的后院或开放空间低于半土库窗台的高度不得大于6英寸。

地下室可以自住吗?

如果土库或半土库不符合出租的条件,你有另外一个选择:你可以住地下室,然后出租楼上。当然,也要符合相应的条件。

一家庭或两家庭的土库不可以住人,但可以用于其他用途,使用者必须是屋主的家庭成员,而且土库房间不可用于住宅、吃东西或煮饭。在土库可以设置副厨房,但必须经过楼宇局的批准。半土库可以自住,但住的人必须是屋主家庭成员,而且要符合半土库出租条件中的1、2、3三条。

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(责任编辑:钟鸣)

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