陈建友 加州房地产律师

屋主人权法 为房市加温

【大纪元2013年03月19日讯】房市已呈现出复苏的迹象,好消息一一接踵而至。更引人注目的重要消息是,主流开发商如同2007年般大量的购地,准备建新屋。从很多层面来看,房市已经回春,可说是既定事实。有专家认为,“屋主人权法”是房市复苏的隐形推动力。

去年7月3日,加州州长布朗签署了“屋主人权法”(Homeowners Bill Of Rights),今年年1月1日正式生效。该法的主要受益者,原则上是全加州面临法拍的屋主,但是从大层面来看,却是全体的加州居民。

银行双轨政策 造成滥拍

该法律的目的在于克制银行的不当法拍行为,简称为“滥拍”。银行的“滥拍”行为于2009年最为猖獗,尤其严重的问题是“双轨道”法拍政策(Dual Tracking),它是指银行一方面协助屋主修改贷款或短售房子来避免法拍,另一方面却马不停蹄的完成法拍程序。这个政策已成为过去法拍率迅速增长的“罪魁祸首”。

其次,就是银行的亏损减轻部门(Loss Mitigation Department)因人手不足,而缺乏单一接触点(Single Point Of Contact)。案子仅由数位职员经手处理,这往往不仅带来银行与屋主之间的沟通失败,而且也导致文件遗失。

“屋主人权法”的宗旨在于改革加州法拍法律,以确保屋主在某一个程度上能够为住屋保留一个主权。如果不幸因自己或亲属失业、生病、或死亡,而遭遇财务困难,最后付不起房贷,而面临法拍,这个法律给予屋主一些时间,考虑是否在不经法拍的情况下,将房子脱手。

保障屋主 避免遭到法拍

如果决定不脱手,屋主会具有充份的机会,试图申请修改贷款,利用降息或减少本金的方案,把月付减低到可负担的程度,调降之后的月付,在许多政府支援的方案下,一般不可超过每月份毛收入的30%左右。若申请修改贷款不成功,则仍然有机会完成短售,以避免法拍。

虽然短售或法拍之后,屋主无法保留房子,但是,从未来重返房市购屋的角度而言,短售比起法拍好得多。一、短售之后,屋主只需等2年,即可再合格申请具有政府担保的低利率传统房贷,反之,若让银行完成法拍,则要等长达7年的时间才能享有此资格;二、为了鼓励短售,政府也有所规定,短售后,屋主的信用记录不会因曾经短售而遭受严重冲击。

鉴于以上原则,“屋主人权法”,针对法拍程序作出改善,备置多方面的时间及通知等严格要求。新法规定,银行开始法拍前,必须以书面及电话的通知,给予屋主选择,利用修改贷款(Loan Modification)、短售(Short Sale)或不经法拍放弃产权(Deed in Lieu)等方式,来解决法拍问题。

新法严格禁止“双轨道”法拍政策。一旦屋主获得适当通知,而且已经选择以修改贷款的方式来避免法拍,银行就有义务马上停止法拍,但前提条件在于屋主的申请文件必须齐全。根据“屋主人权法”所提供的定义,只要屋主在银行指定的期限内,准时所有银行具体要求的文件传递给银行,屋主的修改贷款申请文件就算“齐全”。意思就是说,银行不能随意藉申请文件不“齐全”为由,拒绝停止法拍。

一旦文件被银行肯定为“齐全”,申请档案就被转入承销部门(Underwriting Department),进入审核阶段。一般需要等候几个月的时间。这段期间内,承销人员可能随时向屋主要求补件,并证实屋主是否合格修改贷款。审核过程中,银行必须撤销所有法拍程序。

假如屋主被鉴定不合格修改贷款,银行就必须发出拒绝书给屋主,而且列出具体理由, 并通知屋主有权及如何上诉。同时,拒绝书也必须解释,屋主可以选择透过短售或其他途径来避免法拍。银行发出拒绝书30天以内,不可以继续法拍。但是,过了30天,若屋主不及时为修改贷款提出上诉,或者要求透过其他途径如短售,避免法拍,银行就可以继续法拍房子。

银行蓄意违法 赔偿3倍损失

事实上,加州立法单位曾经于2008年通过法案来缓冲法拍局势,但该法律缺乏威严及阻止法拍的实质效力,且允许“双轨道”法拍,尽管银行不遵守该法,屋主也只能趁房子还未经过法拍现场进行竞标之前,向法院取得禁止令暂停法拍,银行能够轻易纠正后继续法拍。若银行违法把房子法拍掉,屋主无权要求银行赔偿金钱上的损失。

但是,新法与旧法有天地之别。屋主若因银行违反“屋主人权法”而遭受损失,则可索取“实际经济损失”的赔偿,不能追讨精神损失,但可另加上律师费。若屋主能够证明银行是蓄意违法,则可追讨高达3倍的“实际损失”,最低赔偿金额为5万元,再加上律师费,这意味连“溺水”受害屋主都至少可告5万元。“实际经济损失”与“实际损失”的区别在于后者可包括精神损失。

可见新法设有多重法拍障碍及严惩处分。许多大银行例如大通、美国及富国等银行,早已在新法一通过但尚未正式生效之前,为了给予充份的时间适应,已经逐渐放弃“双轨道”政策。尽管如此,仍然有一些小银行或融资机构还未及时纠正。

故屋主若不熟知“屋主人权法”并怀有警惕,就会无意中冤枉被银行法拍房子,丧失了决定自己住宅的“命运”的主权。

(陈建友中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/,800-499-4529)

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