【大纪元2010年11月24日讯】（大纪元记者高紫檀综合报导）中国指数研究院（下称“中指院”）数据显示，今年中国各地土地出让均价暴涨，土地出让金大幅增加，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二。分析人士认为，政府卖地是高房价祸根。
地价翻倍 京沪突破千亿
今年楼市严厉调控，但楼价居高不下，原因如何？最近中国指数研究院数据可能告诉公众答案。
据《第一财经日报》报导，“中指院”数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，比去年全年高350多亿元，北京也冲破千亿元，以1004.48亿元位列第二。
在土地出让金高速增长的背后，上海土地供应量实际上并未有太大增长，仅为6%，但成交均价却猛增64%。成交均价猛增的幕后推手是商业用地价格的增长。数据显示，今年上海商业办公用地均价超过1.6万元，比去年7462元增长114%。
北京在今年11月19日首次突破千亿元，住宅用地、商业办公用地价格均大幅增长。其中住宅用地每平方米均价8559元，同比增长56%；商业办公用地均价9874元，同比增长100%。
尽管距年尾还有一个多月时间，大连、天津两地的土地收入已经不容小觑。数据显示，大连为893.1亿元，同比暴增297.66%，天津为866.8亿元，同比增长42.93%，紧紧跟随北京之后，有望在年底成为“千亿俱乐部”的新晋成员。
大连的土地价格今年以不可思议的速度一路飙升，住宅用地每平方米均价已达5698.41元，暴增237%；商业用地均价21105.17元，暴增314%。
有报导称，2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。
地价占比近一半 政府是推手
据统计，在房地产企业开发总成本（直接成本和运营成本）构成中，向政府的支出大约达到44％，而在房企总支出（总成本和缴纳的总税收）中，流向政府的比例更是高达49.42％。去年2月，全国工商联向全国“两会”递交的一份报告指出，在房企开发总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2％。这还只是政府卖地的显性收入。
分析人士认为，土地成本的不断提高，必然会导致房价的抬高。
虽然政府一直在调控房价，但有专家指出，不改革“土地财政”，房价大幅下跌的可能性不大。此次2010年的卖地收入大涨，反映目前调控房价的措施没有触及根本因素。
据广州日报报导，有开发商说，“现在人们老是觉得房价贵，是因为现在房价有50%是政府的土地出让金”。这个说法表明，现在一块土地被拍出，人们往往根据拍卖价格估计未来房屋的单价。2010年3月，北京一些高价地块催涨周边房价就是案例。所以，控制房价，必须从房屋价格的主要构成，即房屋价格上涨源头的土地出让金政策开始。
据搜狐财经报导，地方政府如此热衷卖地，归根结底是利益的诱惑，因为发展房地产，卖地收入基本全部归地方政府所有，这样来钱快，可在短期内解决地方财政收入严重不足的困难。。
有分析人士表示，对地方政府来讲，财政主要依靠土地。有的地方财政50-70%都依靠土地，这也是地方政府不断提高地价来增收的原因。
土地哪里来？政府疯狂“圈地”
今年以来，一场让农民“上楼”的行动，在全国二十多个省市进行。拆村并居，无数村庄正从中国广袤的土地上消失，无数农民正在“被上楼”。各地目标相同：将农民的宅基地复垦，用增加的耕地，换取城镇建设用地指标。他们共同的政策依据是，城乡建设用地增减挂钩。
地方政府利用这项政策作为以地生财的新途径。有的地方突破指标范围，甚至无指标而“挂钩”，违背农民意愿，强拆民居拿走宅基地。演变为一场新的圈地运动。
专家指出，这是一次对农村的掠夺，强迫农民上楼并大规模取消自然村，不仅与法治精神相违背，对农村社会也将带来巨大负面影响。
而在此之前，尝到土地财政甜头的地方政府，都在辛苦地“寻找”土地。“增减挂钩”一经出台，立即成为各地破解土地瓶颈的“金钥匙”。
如今，各地规模浩大的拆村运动，打着各种旗号，例如城乡统筹、新农村建设、旧村改造、小城镇化等。也有对应政策推出，诸如“村改社”、“宅基地换房”、“土地换社保”等等。各地都在规划着，要在一个很短的期限内，将域内农村“大变样”，民居改楼房。
被夺宅基地的农民 怎么看？
可是，农民怎么看？新京报报导，在江苏省邳州市坝头村，村庄被整体拆迁，当地建设了数十栋密集的农民公寓，要村民补差价购买。因补偿款购买不起足额面积楼房，坝头村35岁女子徐传玲去年10月自杀。今年1月，当地强制农民上楼，十多人被打伤住院。
今年1月18日，坝头村村民王素梅说，她的丈夫被拆迁队打伤，后又被村干部拉到湖边要求立即签字，否则沉湖。
失去宅基地的农民，还将面临生活、生产方式转变。对于长期从事农业生产的农民来说，生活成本增加和耕种不便，成为最现实问题。
对于各地圈走农民宅基地、大拆民居的做法，中央农村工作领导小组副组长陈锡文在今年3月两会时就疾呼要“急刹车”。但各地“圈地”行动不但不停止，反而越演越烈。
中国社科院劳动与社 会保障研究中心今年5月份对中国流动人口的生存状况进行了一次大范围调查。调查结果显示，有80%接受调查的农民工表示，他们不愿放弃自己的承包地，不愿意转为非农业户口。
“钱太多” 货币充裕引爆市场
在国家的严厉楼市调控下，为何土地交易市场活跃？深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁表示，主要是“钱太多”造成。
宋丁认为，虽然今年楼市调控强化，但适度宽松的货币政策并没有取消，市场流动性今年逼近8万亿元，加上热钱、外资等相比去年的9万亿元并没有减少。
而在另一方面，各大房地产企业因为去年良好的销售实际上并不缺钱，即使在银行信贷方面遭遇阻力，却可通过信托方式解决融资问题。“通过信托的形式获得的资金已经超过2万亿。”宋丁表示。
对于大连收入暴增而杭州收入却大幅下跌的情况，宋丁表示，各地的房地产定位不一样，发展规划也不一样，给地方房地产市场带来了变数。
土地出让金使用是一笔神秘帐
尽管地方政府赚得高额土地出让金，但这笔钱的使用却非常神秘，令人猜想多多。
依据土地出让金来源的不同，法律上作了两个不同的规定。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十五条的规定，新增建设用地的土地有偿使用费“30%上缴中央财政，70%留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发”。对于存量的建设用地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。”
然而，现实情况却是，因为没有明确和权威的信息，土地用途多年来犹如一张“谜团”，人们根本不能确定土地出让金到底用在何方。
今年5月份，国家审计署发布了对11个省区的各级政府2007年至2008年征收、管理、使用土地专项资金的情况进行审计调查的结果。审计结果显示，11个市的674.81亿元土地出让收入管理不规范，未按规定纳入基金预算管理，占征收总额的20.1％。
附表：2010年01月01日至2010年11月22日土地出让金城市排行榜
排名 城市 土地出让金(万元) 同比
1 上海 13699442.38 69.06%
2 北京 10044815.21 57.20%
3 大连 8930855.58 297.66%
4 天津 8668169.75 42.93%
5 杭州 5893251.52 -23.82%
6 武汉 4771835.60 70.26%
7 南京 4642313.50 128.66%
8 成都 3582776.84 59.92%
9 苏州 3440270.35 26.14%
10 重庆 3261389.39 -9.78%
