【大紀元8月1日訊】上次(7/28)介紹了買法拍屋之前應做的準備工作。接下來我將簡單介紹一下買法拍屋的五個步驟：
第一步：尋找合適的法拍屋
除了在前面準備工作中提到的兩個網址：www.realtytrac.com及www.WarrenGroupForeclosures.com，很多貸款銀行、貸款公司及拍賣公司都有他們自己的網站，例如波士頓較出名的幾個拍賣公司：www.JJManning.com、www.pesco.com及www.FlynnAuctions.com，你可以定期上網查詢，依自己列出的房屋特點，先做第一步的篩選，你的經紀人也可以提供銀行回收屋的資料。
第二步：安排資金來源
在前面談到的買法拍屋的準備工作之一也是安排資金來源。如果你之前的準備工作沒做好或者只是做非常初步的審核，那麼現在是要認真去做好資金的安排，像我之前提到的，法拍屋要求在很短的時間內過戶，如果你的貸款不能如期被批准，那麼你有可能會遭罰款(有時候一天一百美金)或更嚴重的大筆定金慘遭沒收。
第三步：找一位有法拍屋經驗的地產仲介人幫忙
工慾善其事，必先利期器，一位好的有經驗有職業道德的地產經紀人是你買法拍屋最好的朋友。他可以提供很多應時的訊息，幫你評估房屋的價值，告訴你市場的走向，介紹相關行業的服務公司等等，對買方來講不找個好仲介等於是白白放棄自己應享的權利。
第四步：聯絡法拍屋的屋主
依照你想要買的法拍屋不同的種類(在法拍的不同階段)你要聯絡的對象也有不同。
(1)如果房子是在法拍前期(Pre-foreclosure)
屋主在接到銀行法拍通知後，一般仍有一段時間可以想辦法籌款來中止法拍，若有人提供可接受的條件及金額，房主能夠湊足錢來還給銀行，一般銀行也不希望真正進入法拍程序，費錢曠時，對雙方都不利。
這個法拍前期階段可以持續好幾個月。有興趣的買主可有足夠的時間去調查產權及房屋的狀況。如果房主有高額的資產額(equity)，譬如貸款額與房價比率低於70%，那麼屋主通常會願意在法拍前與買主達成交易，一方面可以避免留下不良的信用記錄，另一方面還可收回還清房貸後的剩餘資產。
如果屋主剛買房沒幾年或是當初用100%貸款，目前的總貸款額恐怕還高於房子的市價。這種情況下，屋主恐怕不會願意賠錢來保全信用。大部份的屋主在這種情況下，都寧可讓銀行收回拍賣。你若對這個房子很有興趣，那麼可以直接找貸款公司去提價或者是留意銀行安排的拍賣日期。
(2)聯絡法拍屋的信託人(Trustee)
當一個房子正式進入拍賣階段，你如果有興趣想參與拍賣，在拍賣日之前，你需要做一些功課去瞭解這個房子的價值，有多少欠債、欠稅、貸款等等，如果拍賣日期、時間、地點及開價額，任何一項不清楚，可以打電話到處理拍賣的信託人辦公室去問清楚，如果你從沒買過法拍屋，我建議你先去參觀幾次後再正式參與。
(3)聯絡銀行(或貸款公司)的回收屋部門(REO)
當一個房子經過法拍程序後，若乏人問津或者銀行認為價錢太低，寧可回收，這時銀行就成為房子的所有權人，銀行的主要商業行為是存款放款，不是擁有地產，所以銀行希望把房子賣出的意願很高。通常他們都委託地產仲介公司代理銷售，這個階段，你的地產仲介人又可扮演一個很重要的角色。
(4)聯絡政府的回收屋部門
有很多屋主的貸款是透過聯邦房屋貸款(FHA)或是榮民(退伍軍人)房貸(VA)。如果這些屋主被查封的話，這些房子會回流到政府回收屋部門，然後交由跟政府機構註冊登記的仲介公司來轉賣。這類房子需要與政府有註冊登記的仲介公司才能幫買主去提價(Offer)。
第五步：出價
如果你從沒買過法拍屋或銀行回收屋，找一位對這方面有經驗的仲介人來幫你的忙是個明智之舉，可以幫你省時省錢，免掉走很多冤枉路，避免重大錯誤。
一般的出價都是低於開價，高於貸款及其他欠債的總數。你的經驗就在這時候派上用場(或者你的地產仲介人的經驗)你愈有經驗，就愈能把所需的費用算得準確，也會把市價抓得較準確，任何一步走錯，都會讓你買法拍屋的利潤大為降低，不可不慎。
以上依我在法拍屋工作方面的經驗，簡單介紹買法拍屋之前的準備及買法拍屋的五個步驟，如果您有興趣研究或參與這方面的投資，請電瑞比士地產許漱馨，617-332-3420或電郵(susie@move2boston.com)。
歡迎參加瑞比士地產第一梯次的銀行回收屋參觀團，日期時間是八月三日下午一點在敝公司Newton office, 10 Langley Rd, 集合出發，請電許欽俊(Jim)781-244-4614報名，名額有限，額滿即需等到下一梯次。◇
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