台下半年商辦買氣盤整外資左右市場熱度

【大紀元7月12日報導】(中央社記者戴海茜台北十二日電)受到通膨問題及股市不振雙重影響，台灣商辦市場買氣由3月至6月一路下滑，惟6月份下旬已有屋主價格鬆動，不再堅持高價，預期下半年將進入盤整格局，而上半年沒有出手的外資是否重返台灣商辦市場，則左右後市市場熱度。

延續3月下旬的市場熱度，4月份仍維持熱絡買氣，北市商辦價格較去年以來，已有近20%漲幅。但隨著大選落幕及520就職後，因市場上漲幅度提前反映，且短期內無重大利多因素刺激，6月份商辦買氣逐漸趨緩。

根據信義房屋商仲部統計，今年第二季台北市純辦市場平均空置率為6.68%，空置率較第一季下降0.23%，顯示第二季大樓去化明顯。

信義商仲執行協理林彥宏表示，第二季商辦市場在大型交易方面，由於上半年商辦大型交易量萎縮，累計約新台幣223億元，尤其外資縮手明顯，購買者幾乎為國內壽險公司及企業自用為主。

其中台灣人壽以12.5億元購入敦化北路宏國大樓部分樓層；華威國際、湯臣開發以3.38億元購入敦化南路敦南摩天大樓單層；元大金控集團以19.91億元購入總部大樓部分樓層自用等，影響所及，A+級大樓下降效果較不明顯，空置率為8.21%；A級大樓空置率為5.07%，有0.63%的下修，B級大樓空置率為6.56%，亦同樣下降，去化的速度仍快。

廠辦方面，分別有自然人以10.5億元購入內湖洪氏英大樓、15.8億元購入宏普陽光街預售廠辦；中磊電子以6.11億元購入南港軟體園區二期辦公室；新光人壽以約13億元購入內湖亞矽科技大樓；新光產險以7億元購入北投柯達大樓。至於其他商用不動產方面，則有勤美集團以16.69億元持續收購環亞百貨剩餘樓層，目前已取得14樓層，其餘剩3、4、5樓尚未取得。

林彥宏分析，原本市場預期的港資及陸資並未在第二季有明顯動作，從農曆年後開始熱絡的市場，因價格快速調漲，報酬率已普遍低於4%，造成市場買氣逐漸萎縮，同時市場上多空交戰、雜音不斷，且三通後預期漲幅已在第二季提前反映，因此短期內市場價格缺乏上攻動能。

建商指出，5月底時亞太會館宣告流標，雖符合市場預期，但也代表買方不再一片看漲，市場回歸理性，部分賣方對價格仍存有期待，也是造成近期市場價格鈍化。

根據信義商仲統計，在商圈方面，平均空置率最低的商圈仍為敦北民生商圈達3.58%，空置率最高的商圈為信義世貿商圈達11%。另外，空置率下降最多為復興南京商圈，共下降1.33%。敦南商圈因元大新落成大樓仍有空置樓層，因此空置率小幅回昇。

元大金控在崇聖大樓的辦公室搬遷至敦化南路後，使站前西門商圈成為空置率上升最多的商圈，達到 9.57%空置率水準。

建商表示，信義計畫區因101大樓帶頭起漲，包含國泰、宏泰、新光、國貿大樓等大樓皆同步跟進，因本區開發初期採較低價格招租，對現有租戶而言，續租租金調幅明顯，部分大型租戶因而表態不願續租，顯示市場對租金走勢意見有逐漸分歧現象。

根據信義商仲統計資料，第二季平均租金1871元，A+級大樓2733元，A級大樓1951元，B級大樓1560元，各等級大樓租金皆有調漲，但以A+級以上大樓漲幅較大，平均約6.7%漲幅，目前屋主對於續租租金調漲已成普遍認知。資料顯示，第二季信義世貿商圈每月租金為2449元最高，敦南商圈2085元次之。

林彥宏預測，第三季市場重點將擺在直航及陸客來台的政策落實程度，短期內因直航航線及旅客人數未如預期，因此，直航效益未能全面發酵，但中長期而言仍相當看好。尤其部分區域辦公大樓，如敦北民生、復興南京商圈已明顯獲青睞，接下來就是看上半年尚未出手的外資，是否重返台灣商辦，將左右後市買氣的熱度。