【大紀元2013年06月11日訊】（大紀元記者張岳洛杉磯報導）6月5日，UCLA大學Anderson學院經濟預測專題組舉辦了經濟前景研討會，圍繞「房市復甦的勁度如何，能夠堅持多久」進行了分析討論。
房市復甦至少可持續三年
資深經濟學家 David Schulman研究美國房地產市場已近30年，並先後在幾家大型公司包括雷曼兄弟房產部管理層任職。他表示，目前的房市復甦是可持續的，現在只是開始，至少未來三年內房屋銷售量還會有大幅增長，房價也會繼續增長。
房貸利率自1980年的近15%不斷下降，在2012年出現最低點，目前仍然基本維持在4%以下，但是預計接下來將呈上漲趨勢。雖然如此，預計在未來三年內，房市的復甦勢頭不會受利率增長太大影響。Schulman認為，就業情況在得以改善，新建家庭數量也會呈反彈式增長，這些都會支撐房市。
儘管新屋銷售量在增加，懷著美國夢的亞裔紛紛購置大面積宅院，但從全國的統計數據看，住房擁有率自2005年(69%)一直在下降，目前約65%水平。同時，租金自2010年一直呈上漲趨勢，公寓空置率則不斷下降，更多的人傾向於購買多戶式住宅，預計在未來三年這一現象會持續。
美聯儲應從房市興衰中吸取教訓
資深經濟學家Stephen Oliner於2012年之前在美國聯邦儲備委員會任高級顧問有25年之久，他認為美聯儲(FED)在2007年的金融危機發生之前和期間對房市泡沫問題的關注和應對存在漏洞。
在危機發生前，美聯儲最關心貨幣政策的兩個任務：低通脹率和高就業率，對金融市場的穩定性缺乏應有的關注。美聯儲在制定貨幣政策時，只關心房價對經濟增長的影響，忽視了房價泡沫的危害，即使看到了也沒有採取應對措施。原因為何？
Oliner認為，一方面是因為美聯儲對如何界定房產泡沫，尤其在泡沫形成初期，缺乏清晰的統一認知，對其危害過於大意；另一方面，他們擔心抑制房價的政策會不得人心。
Oliner建議美聯儲，1）不能等金融泡沫破滅後再施救，對金融穩定構成威脅的一切因素都要保持警惕。2）貨幣政策對通脹、就業和金融穩定的影響，美聯儲應同樣重視，而非厚此薄彼。3）監督和監管應作為美聯儲抑制房市泡沫的首選手段，貨幣政策直接干預過於「粗暴」應放在最後。
從基本面看清房市長期走勢
華裔經濟學家William Yu通過對1995年到2012年的美國統計數據進行基本面分析，進而推斷某個城市的房價長期走勢。根據美國前30個大城市的名義房價增長數據，城市間的房價增長差異非常大，例如比例最高的三藩市2012年第三季度平均房價是1995第一季度的2.4倍，而拉斯維加斯同時間段的平均房價增長率才有1%。
William Yu分析認為，有5個基本面要素造成地區房市差異。1）房屋供應量；2）經濟收入。名義人均收入增長10%，房價會增長4.4%；3）地貌開發限制。不可開發利用的土地面積每增加10%，房價增長約3.6%；4）學區。每多一個學年（小學、中學、大學），房價增長0.7%；5）近海和內陸的區別。沿海城市房價增長率平均比內地高出0.8%。
相對於人口與經濟的增長，William Yu表示，大洛杉磯地區住房供應量明顯不足。如果能夠有更多的住宅供應，尤其是多戶式住宅，同時增加公共交通設施，可有效解決普通家庭「住房難」的問題。
全美房市加州領漲
Zillow網站公司負責數量建模的高級主管Andrew Bruce通過比較數據得出，一年之前，美國77%郡縣的住房在貶值，而現在70%在升值，其中加州房價升值幅度最大。不過，房市升幅在逐漸放緩。根據該網站的統計，2013年第一季度美國住房價格增長0.5%，而此前2012年第四季度為2.5%。
加州市場上的止贖屋(foreclosures)數量比一年前減少了約70%，而東岸佛羅里達州的止贖屋數量相對高很多，Bruce預計加州房市的復甦速度和力度會遠超於佛州。
不過，Bruce博士沒有對加州房市表示盲目的樂觀，他將目前的市場情形稱為大衰退後的「略微繁榮(boomlet)」，接下來走勢如何？1）因為還有大量溺水屋(negative equity)存在，隨著房價進一步上漲，其中一部分會加入到房屋供應中來；2）Zillow網站有一個計算租房與買房哪個更划算的「保本線（Breakeven Horizon）」工具。買房或租房一樣划算時是購租平衡點。Bruce表示，購租平衡是非持續的：當貸款利率升高時，買房的性價比會降低；3）外部不確定因素，如銀根收緊的政策一旦出台，房價會下調修正。
復甦之路或許漫長
並非所有與會的經濟學家對房市和經濟的復甦持有同樣的樂觀。Anderson經濟預測部主席 Ed Leamer教授認為美國經濟的復甦任重道遠，就像大病一場，病情現已穩定，並略有恢復，可是離完全健康或強壯，還差的很遠。
目前的GDP比5年前增長3%，而正常情況下這只需1年時間。工資水平仍低於2008年。失業率有所降低，可是這在一定程度上是由於一些人對找工作失去信心，不再找工作，也沒有上報失業。
在金融層面，靜態通脹(quiescent inflation)給了美聯儲迴旋的餘地，但是這不等於美聯儲可以不緊不慢的繼續下去，具有防範風險性質的長期債券市場會逼著美聯儲採取行動。
可以預見的是，利率會上升，不過，房市和車市在三年內，都不會因為利率上漲而停下復甦的步伐，在這一點上，Leamer教授是樂觀的。
另外，資深經濟學家Jerry Nickelsburg根據UCLA與Allen Matkins律師樓的聯合調查，在辦公用房開發商中，南加地區和灣區分別有1/3和1/2的受訪者表示，他們將在接下來12個月內開建新項目。但同時他認為建築工人的缺乏，可能會一定程度上影響新建項目。
更多因素促進復甦
Robert N. Goodman是Resmark建商公司的創辦人，他對未來房市發展十分樂觀，「加州房市至少會繼續復甦並保持繁榮6至8年，要有信心。」該公司開發建設了130多個項目，2萬多單位的單戶和多戶式住宅。今年5月份一個新的134套住宅項目在矽谷動工。
Wells Fargo銀行住房貸款業務部經理Brad Blackwell表示，很多人受限於現有條例對信用記錄的規定，該買想買住房卻無法申請貸款。他建議民眾推動法規制訂者在這方面能有所調整。
FivePoint房地產管理公司總裁Emile Haddad指出房市中的一些變化，比如20年前很多人購買住宅選擇遠離市中心，而現在市中心又開始受到歡迎；亞裔移民以現金購房量大增，他所在爾灣地區近期售出的新屋85%是由亞裔購得。這會促進房市發展，但是否可持續尚不能確定。
